律师说法:

　　业委会维权须经业主授权

　　很多业主都很关心:小区业委会有什么职责?业委会如果不经业主同意乱打官司,造成的败诉损失是否要全体业主承担?对于不尽责的业委会成员,该如何撤换?

　　就此,福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉解释说:根据《物权法》规定,业主委员会由业主大会依法选举产生,并作为业主大会的执行机构,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会的决定事项,接受业主的监督。

　　根据《物业管理条例》的规定,业主委员会主要履行下列职责:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(4)监督管理规约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。业主委员会可以代表业主行使的诉讼权利包括:以业主委员会名义参加诉讼,提出相应的诉讼主张;承认、放弃和变更诉讼请求;和解、调解等。

　　根据法律规定,以下事项业主委员会可以代业主进行诉讼:(1)物业管理企业违反合同约定,损害业主公共权益的;(2)业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的;(3)物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的;(4)其他损害全体业主公共权益的情形。

　　按照有关规定,小区业主委员会代表业主进行诉讼的法律后果应由全体业主共同承担。至于有部分业主担心业委会没征得业主同意乱起诉的情况,这种担心是多余的。根据《物业管理条例》的规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行业主大会赋予的职责,其对外代表业主从事包括提起民事诉讼在内的任何民事活动都应当得到业主大会的授权。业主委员会在未经业主大会同意并授权的情况下,并不能擅自提起民事诉讼。

　　另外,根据有关规定,业主大会或业主委员会有权更换不合格的业主委员会成员。若在业主委员会任期届满前撤换业主委员会的,则应当根据业主大会议事规则的相关约定进行,并由业主大会重新选举产生新的业主委员会。