□律师说法

　　虚假宣传不能完全免责

　　福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉认为：开发商通过楼书、海报、沙盘及售楼小姐的介绍等进行的虚假宣传，就算没写到正式的购房合同中，今后如果没做到，其行为也不能完全免责。

　　首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”即便其广告内容不具备前述法律规定的特征，开发商的行为也可能构成欺诈，根据《合同法》规定，购房者有权以诉讼或仲裁的方式要求撤销或者变更购房合同。

　　其次，开发商在售楼时进行的虚假宣传，若违反《房地产广告发布暂行规定》、《广告法》及《消费者权益保护法》，还可能受到行政处罚，构成犯罪的，还将被追究刑事责任。

　　为避免落入虚假售楼广告的陷阱，丁律师提醒广大购房者在购房过程中注意以下几点。

　　一、不要轻信广告内容。若确实被广告内容所吸引，建议购房者要求开发商在购房合同的补充协议中将广告内容主要条款抄录进去。

　　二、避免“冲动型”消费。在购房前要货比三家，找信用度较好的开发商，在开发商同意将广告内容作为合同组成部分后再支付购房定金。

　　三、对于开发商承诺的关于规划及配套设施，通过其他渠道多方收集与查证，可以到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询和核实，做到明明白白消费。

　　四、购房者在选房过程中应当注意收集开发商的宣传册、广告视频、样板房照片以及小区的规划图等，这些资料都可以作为将来发生纠纷时维权的证据。

　　五、注意合同中的免责条款，一般协议里有“交付条件以最终规划或最终确定的示意图为准”类似的字眼，购房者在签订合同的时候需谨慎。一旦签订，即使开发商存在不实宣传、虚假宣传或者欺诈宣传的情况，在维权时也会存在一定的障碍。