■案例提醒

　　业委会是业主大会的执行机构

　　从这起案件中可以看出,与物业公司签订合同的是龙苑小区业主大会,为何会判决龙苑小区业主委员会承担法律责任?

　　本栏目特聘法律顾问福建致理律师事务所黄必良主任律师说,根据《物业管理条例》和《物权法》的规定,业主大会是以会议的形式存在,没有独立的组织机构和财产,并不具备我国民事诉讼法规定的民事主体的资格。《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会是业主大会的执行机构,其代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;第十九条规定,业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

　　根据这些规定,业主委员会是业主大会的执行机构,由于业主大会没有独立的法人资格,其具体的法律行为(包括诉讼)应由其执行机构业主委员会负责,业主委员会可以作出与物业管理有关的决定及从事与物业管理有关的活动。尽管这起案件中,与物业公司签订合同的是业主大会,但根据上述法律规定,法院认定业委会的诉讼主体适格是正确的。

　　在黄必良律师看来,要处理好业委会与物业管理企业的关系,首先物业公司要提高工作人员的服务意识,做到管理专业,服务专业,认真对待业主委业的意见,忠实地履行物业服务合同的内容;其次要把业主利益摆在首位,力戒追求现实利益的短期行为,多听取业委会意见、建议,认真解决业委会反映的问题;再次建立一个与业主委员会有效的交流平台,建立完善的信息反馈体系,实现双方良性互动。

　　业主委员会是业主代表大会的执行机构,是沟通业主和物业管理公司的桥梁,代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它应当支持、配合、督导物业管理企业的工作,努力搞好区域内的物业管理,组织、开展有益于物业区域内业主身心健康的各种活动,听取物业区域内业主对物业管理的意见、建议,并向物业公司反映。