老旧小区治理是城市发展中的一道难题。福州市马尾区通过投入大量资金实施老旧小区改造，让这些小区面貌焕然一新。投入重金改造，犹如一剂“特效药”，如何长效保持却相当不易，也是各方关注的焦点。近年来，马尾区通过多种方式，探索老旧小区改造后的长效治理之道。

　　改造：成效显著，维持不易

　　近日，福州马尾区启动新一轮老旧小区综合整治提升工作，对宏江花园、8400厂宿舍等15个老旧住宅小区进行综合整治及提升改造。

　　马尾区住建局相关负责人表示，除了进行基础设施改造之外，还会实施小区绿地改造，规整建筑外墙等，增加或完善小区照明、监控等设施，由内而外提升老旧小区的功能，但如何维持却是个难题。

　　去年8月，在上一轮改造中，罗星街道马限社区的帝豪花园小区已经“尝鲜”。“政府投入了400万元，为小区路面铺上了沥青，小区环岛、宣传栏、照明灯等都做了整治，改善非常大。”帝豪花园临时业委会管理组组长唐允浩说。

　　“去年小区改造完成后，帝豪花园业委会发现，后期管理问题突出，比如毁绿占绿、乱停乱放等现象始终无法解决，业委会管理组因此主动向社区寻求帮助。”马限社区党委书记陈秀英说，那时，有200多户业主反映情况，希望能够引入专业的物业来管理。

　　“现在改造好的老旧小区，要成立业委会进行后续管理。”罗星街道相关负责人介绍，一方面通过建立业主委员会，制定小区自我管理的章程和简明可行的操作办法，及时解决住户反映比较强烈的小区内路灯、门卫、卫生、垃圾清运等问题；一方面联系物业公司进行协商，提供清扫保洁、绿化养护、公共设施维护等服务，巩固老旧小区改造提升成果，推进常态化治理。

　　自治：自愿自发，参差不齐

　　在马尾，老旧小区大多数是无物业小区。改造后，这些小区多以居民自治方式管理。此时，群众的积极性非常重要。在引导居民合理自治的探索中，马尾区积累了一些经验。

　　2014年，马尾区罗星街道凯兴花园进行了住宅小区改造。改造完成之后，居民高度自觉参与自治管理，甚至做到了主动垃圾分类。

　　凯兴花园小区业主委员会成员黄爱华就是志愿者之一。“刚开始进行垃圾分类时，大家参与度不高，业委会成员和一些热心业主就组成志愿者小分队。我们在垃圾桶旁‘站岗’，引导居民正确投放垃圾。一段时间以后，大家都养成了垃圾分类的习惯。”

　　还有不少依靠居民自治的小区，在疫情防控期间，自发组织力量积极参与防控工作。

　　马尾镇船政社区是老社区，2013年元旦前，社区完成改造提升。社区内有居民小区18个，其中无物业小区17个。

　　“这类小区最大的特点是不封闭。一般都有两个以上的出入口，多则七八个。这给疫情防控造成一定困难。”马尾镇船政社区党委书记刘文鹏介绍。

　　此时，长期自我管理形成的良好意识和习惯，发挥了重要作用。许多党员、热心群众、居民代表纷纷站出来参与疫情防控，配合社区将18个小区划分成7个条块，设立了7个出入口卡点，量体温、登记、跟踪监测，把好入口关，管控好小区人员。

　　但居民自治也出现一些问题：各小区管理水平参差不齐，管理的好坏高度依赖居民的自觉性。

　　帝豪花园的唐允浩对此深有感触：“引进物业之前，我们小区是业委会管理组自我管理。物业费一平方米只要5毛钱，但还是有人拒绝交费。”

　　“对于自治的无物业小区，我们社区会提供一定的兜底服务，比如下水道的清理等。”陈秀英说，“但是，小区安保、楼道杂物堆积、车辆停放无序等难题，还是无法解决。”

　　合力：引入物业，多方合作

　　“小区引入三木物业后，解决了很多顽疾。你看，草木修剪得很好，道路干净整洁，有了保安，我们最担心的安保问题也解决了！”帝豪花园小区业主林恩登赞不绝口。

　　帝豪花园小区2005年交房，2007年物业撤走以后，就一直由社区代管，业主自治，积累了不少问题。

　　从今年4月开始，在社区和临时业委会的帮助之下，经过业主投票，三木物业进驻帝豪花园试运营。

　　物业公司是企业，要追求经济效益，入驻老旧的无物业小区，能否运营下去？

　　“你看，我们物业的办公桌椅、医用和消防器材，是社区提供给我们的。办公室的墙，是热心业主帮忙粉刷的。”三木物业项目经理王鑫说，社区、业委会的支持，不但降低了物业的成本，也让他们很有信心和干劲。

　　“我们的目标是微利。”王鑫算了一笔账：在理想状态下，一年物业费收入46万元左右。支付主要成本后，还有保洁、安防等支出没有着落。通过协商，把停车费用、楼宇广告费用等多种经营的部分收入补贴给物业，才有可能实现收支平衡甚至微利。

　　据悉，在推进物业管理进小区的过程中，也遇到一些阻挠：一方面是物业费从原来每平方米5毛上涨到8毛，有的业主反映涨得太多，不接受。另一方面是物业入驻后，小区不仅要根据配套车位限流，还要业主缴纳停车费用，部分有车业主也表示难以接受。

　　“但是，业委会和社区一直在帮我们做业主的工作。在他们的帮助下，入驻才几天，就有三分之一业主前来缴费，这给了我们信心。”王鑫说，目前，物业已对小区公共区域进行全面清扫和楼道清理，小区的出入口也安装了道闸、配备了保安，接下来重点处理小区停车难和乱停车问题。

　　对于像帝豪花园这样规模尚可、地段良好的小区，物业进驻后运营得当，有一定利润空间。但是那些只有百来户甚至几十户的老旧小区，物业进驻只能亏本。怎么办？

　　“我们也在探讨是否可以通过一拖二或者一拖多的形式来解决。”王鑫说，大的小区或者新小区，有利润空间，可以搭配管理周边老旧小区，通过人员共享摊薄成本，政府再给予一定的指导或者帮扶，这种方式具有可操作性。比如三木物业现在管理的尚层建筑小区就在帝豪花园的对面，有些资源两个小区就可以共享，从而降低成本。他相信，社区、业委会、物业三方合力，很多问题都可以找到办法解决。

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　　长效治理从思想认识转变开始

　　城镇老旧小区改造不是一个新的工作。但是几年下来，我们发现，不少地方改造和管理脱节。基本上是改造完了，可是没有建立一个长效的管理机制，没过多久，小区又故态复萌。

　　很多老旧小区建成已二三十年了，大多缺乏有效管理。现在要求居民自觉服从管理，需要一个思想认识转变的过程。

　　从马尾改造老旧小区的经验来看，关键有两个方法：一是提早谋划，发动居民深度参与，形成共识。在这个过程中，让居民深度参与全过程，形成珍视改造成果，共同努力维护改造效果的自觉。二是社区、业委会提供足够支持。社区牵头，提供一个平台，引导居民充分协商，对于小区管理模式、管理公司形成一致意见。社区、业委会也提供一定的物质支持，包括让渡小区部分经营收入，让物业公司实现微利。

　　老旧小区改造是一项重大民生工程，只有把社区、业委会、居民、物业公司都动员起来，形成多方合力，才有利于建立长效管理机制，巩固改造成果。

　　（记者 吴旭涛 谢艳荔 通讯员 丁林怡）