调查 闽侯连江是重灾区或面临烂尾

　　“政府送补贴，买房趁现在。”目前不少福州近郊区域的房地产开发商都打出这样的标语。政府动用补贴的方式来促动市民买房，也说明了这些区域早已深陷库存困局。

　　以贵安区域的多个在售楼盘为例，其体量之大、其去化之难，都会让知情者咋舌。据东南快报记者走访调查，除了贵安新天地的去化能力较强之外，中国贵谷，正恒先生的山等项目都面临困境，动辄数百套的房源与忍受长达2年甚至更久的消化周期，对困守在此的房企来说，无疑是巨大的煎熬。价格、销量的双双滞涨，这也造成了如今个别楼盘已经面临烂尾的状况。

　　拿闽侯区域来说，今年以来，成交量一直不乐观，再加上政府目前的主要发展方向是东拓南进，作为福州西的闽侯，区域投资价值减弱，库存仍旧“压力山大”。

　　张伟霖认为，福州郊县面临着严重的供需失衡，是目前福州楼市高库存的重灾区。张伟霖表示，如今政府也意识到了风险，闽侯区域已经严格控制土地出让了，今年以来，闽侯鲜有住宅土地出让，这就是为了控制供应量加大，而专注于解决库存问题。

　　“郊县的库存问题是巨大的，但作为消化周期只有12个月的市区，也不是说就没有隐患，下半年土地拍卖进入了疯狂的模式，这多少也让人担忧，其实，最可怕的还是巨大的潜在库存。已经拍下的土地，新开工建设面积，这部分供应将在未来几年内集中体现，消化它们也需要几年时间。而目前过高的楼面地价将影响到这些楼盘最终的定价以及考验市场的消费能力。”王锋如是说。

　　分析

　　A 配套不行交通不便

　　王锋指出，目前福州的库存积压大多出现在开发区、新区，也折射出地产开发以住宅先行的模式存在不足。目前新区的开发模式大都是先卖地建房，后建设配套设施，政府的管理、规划行为滞后于开发商的市场行为，造成配套跟不上，购房者不愿意买。

　　在东南快报记者的走访中，一位单位在空军医院的叶女士也说了自己的担忧，她此前一直想买闽侯上街万科又一城的房子，因为离单位并不算太远，价格也在承受范围，但后来看到了周围的环境和配套后就放弃了，她直言，万科又一城的配套没有想象中发展得好，在那里买房，生活很不方便。像叶女士这样考虑置业问题的并非个案，不少经济实力稍强的购房者都会选择配套设施较强的区域。

　　张伟霖表示，如今福州购房的主力军是刚需客群，买房的目的大都是居住，正是因为存在这些不便利，所以购房者不愿意买，库存也在不断积压，而库存一大，开发商的资金链就会出现问题，发展到一定阶段，就不得不降价抛售，降价卖得出去就会引发高价买房的业主不满造成纠纷，卖不出去，开发商就面临资金链断裂的风险，所以高库存严重影响房地产市场的健康发展，是必须重视切迫切需要解决的问题。

　　所以，这些问题的存在正警醒政府和开发商在今后应优化房地产开发模式，尤其是新城区的开发。应该汲取金山、五四北等新区开发以住宅先行的经验教训，未来居住区开发应该提倡基础设施、商业配套、生活配套设施先行的模式。同时，他也指出，在一个新住宅区的形成过程中，政府的重视、政策扶持相当重要，如公交网络的铺建、教育资源的投入等，才能避免“空城”的出现。

　　B 涨价依旧是“最大杀手”

　　按照中原地产提供的数据，我们可以看到目前福州品牌房企的库存压力有所缓解。截至去年11月30日，融侨集团在市区的住宅存量为83387㎡，而泰禾的住宅存量是62009㎡，阳光城住宅存量则是125552.6㎡。从数据上来看，阳光城的存量偏高。

　　业界人士的观点是，目前仍然是去库存的攻坚时刻，涨价很有可能造成有价无市，是楼市去库存攻坚战中的“最大杀手”。而佐证这一观点的则是房地产交易中心的每周交易监测数据，可以看出，去年11月份、12月份以来，市区的成交量也从最高的周成交800多套一路下滑至500套，600套之间徘徊，而究其原因，主要是市区某些楼盘开始涨价所造成的成交下滑。

　　“当土地屡屡拍出高价，开发商知道自己的房子可以卖22000元的时候让他们只卖20000元，这是非常痛苦的事情。”一位不愿意具名的业内人士告诉东南快报记者，但这也需要开发商能够充分认识到目前库存的风险性并未解除。

　　他表示，拿融侨、泰禾、阳光城等品牌房企来说，虽然目前来看，存量的压力不大，不过去年下半年来，他们又开始掷重金于土地市场，接下来也将面临新开工楼盘的建设。涨价并不利于销售，维持健康稳定的市场也是在保护自己。