现象调查

　　“恶意租约”越来越多

　　据法院介绍，“恶意租约”年年有，但今年特别多，而且呈现越来越多的趋势。

　　拍卖行的经理们将此类拍卖房产称为“带病房产”，就是指带有长达10年以上租约的拍卖标的，有的租约竟然长达20年。更离奇的是，这些所谓的“租约”，还是“一次性付清租金”的。“恶意租约”，因何而起？导报记者发现，恶意租约的依据，主要是《合同法》有一条“买卖不破租赁”的法律规定。也就是说，租赁权优先于所有权，即使买家顺利过户，拥有了所有权，也无法对抗租赁权。而“恶意租约”就是钻了这一法律空子。

　　法官提醒，对于竞买人而言，对带有租约的房屋拍卖须谨慎。如果是承租人已一次性付清租金，房产所有人、抵押权人及债权人对该租约无异议的，该租约为有效合同，法院不负责清场交付。

　　三问“恶意租约”

　　如何避免“恶意租约”？

　　法官提醒说，拍卖会上拍卖的房产、汽车等，拍卖行只负责公布所有信息，但不负责审查信息的真实性，这就更需要竞拍者在拍卖前进行认真、仔细的审查。

　　以房子为例，务必实地查看。首先，根据法律“买卖不破租赁”的原则，不要轻易买有租赁合同的房子。购买前一定要实地审查，如果房子卖出前已经有租约，肯定不会空置。其次，要多方了解房子的实际情况，比如从房子附近的邻居或者产权人周边去了解房屋和房屋的产权人，如果产权人有特别多的债务，或是房屋产权不明，在购房前就要十分谨慎。此外，拍卖会上披露的信息也要特别注意，不妨到房管局等相关部门查询房屋是否被冻结。

　　租约真假怎么分辨？

　　法官介绍，“恶意租约”一般都有几种共同的特征：租赁期限较长，往往是十年以上；租金一次性支付；此外，租金比市场价低很多。其中，有的租约有银行转账凭据，但是，多数情况下，都没有银行转账记录。

　　据了解，在民间借贷纠纷中，原产权人往往背负巨额的债务，通常有多个债权人，为保证自己的利益，原产权人可能会与承租人恶意串通，签订虚假租赁合同。其签订租赁合同的目的实际上是为了继续占有使用房屋，阻止房屋被拍卖，同时减少自己的损失。

　　遭遇“恶意租约”咋办？

　　福建信海律师事务所林敏辉律师说，首先，新房主可以要求解除合同，并要求原房主承担损害赔偿责任。其次，假如原房主与承租人之间存在恶意欺诈，可以宣告该租赁合同无效。

　　鉴于“恶意租约”有愈演愈烈的趋势，已经成为债务人逃避债务的一种常见手段，严重损害了债权人和竞买人的合法利益，衍生出了很多纠纷。

　　对此，林敏辉建议，应加强对此类“恶意租约”的审查，杜绝“恶意租约”存在的空间。如可以加强租赁行为的公示制度，规定只有在房管部门登记备案的租赁合同，才可以要求受让人或竞买人继续履行。记者 陈捷 通讯员 湖法宣/文 陶小莫/图