自己“当家”不容易

　　4年前，前任物业因收不到物业费撤离，福州台江三保园小区陷入混乱，5位老人挺身而出。

　　他们“上任”第一件事就是降低物业费，电梯房每平方米收0.6元，非电梯房每平方米收0.3元，承诺每个月公示开支明细。第一个月收费率达七八成。

　　小区没请电工，老人兼任，一年省下上万元支出；护栏刷漆，请油漆工要4000多元，几位老人顶着大太阳自己来……“刚开始最辛苦。居民并不信任我们。”72岁的蔡依伯说，他们除了凡事亲力亲为，恨不得把每分钱掰成两半花。除了请保安、卫生工、出纳的工资，五位老人组成的“家园中心”每个月的开销一般维持在80多元钱，每张发票都必须有3个人同时签字才有效。逐渐，小区225户业主纷纷竖起大拇指。

　　管理小区，五位老人有一套：规则由居民共同讨论，制定了必须严格执行。为治理高楼乱丢垃圾的恶习，五位老人的“土办法”是，每天轮流值班盯着，一旦发现有人丢垃圾，就上门请他们自己下楼把垃圾捡起来。“老人家的请求，他们总不好意思拒绝吧。”蔡依伯说。对于屡教不改的，老人家们也很强硬，“扔回到他们客厅”。如今，三保园小区不再有乱丢垃圾的现象。

　　业主王先生说，小区如今环境整洁、车辆有序、邻里和睦。“这五个老人是三保园之宝！几年如一清廉自律不是一件容易的事。”在王先生与其他业主的一致要求下，五位老人才勉强接受了每月300元的“工资”，补贴电话费和材料复印费。

　　建立信任才能管好家

　　“有些小区因规模小，物业费收入相对较少，业主在物业公司撤走后自主管理。”甘满堂说，这些小区总户数一般都不到300户，业主意见容易协调。“自主管理有许多优势。”甘满堂认为，政府应当鼓励中低档小区实施自主管理模式。这种模式不聘请物业公司，省却许多管理费。另外，业主委员会有稳定的经费来源，其收支盈余可改善小区公共福利。

　　现行的物业委托管理制度，物业公司收取费用多，但回报给小区的服务有限，收支盈余用于小区公益事业建设较少，或者几乎没有。物业委托管理制将导致小区处于一种“失血状态”，不利于小区健康发展。“成立业委会面临一些现实问题。”甘满堂说，我国《物业管理条例》中没有具体规定业主大会和业主委员会的经费来源，这是造成业主委员会成立艰难的一个原因。在实践中，一些运作较好、较为健全的业主委员会都有自己的经费来源，如小区租赁公共区域的经济所得、对公共财产的出租费用、电梯里设置的广告费用等。业主委员会有经费来源，小区公益服务事业才有兴办的基础。然而，业主委员会如果没有在民政局登记，在银行开户就只能以居民个人名义，在对外经济往来中也不能以小区业委会的名义开具发票，这给小区物业管理带来一定的麻烦。这种以个人账户管理集体资金，也可能带来管理风险问题。

　　“业委会要争取全体业主的信任，要主动引导广大业主对业委会工作的监督，财务收支要透明公开，必要时可请会计师事务所来审计；有关物业维修等大事要通过召开业主大会的方式进行讨论再决定。”甘满堂说，尽管小区物业自主管理道路上还存在困难，但随着广大业主对物业管理制度的深入了解，以及自身素质的提高，参与物业管理的业主将会越来越多。

　　“不管是物业公司管理，还是业委会自治，建立信任是最重要也是最难的事。”蔡依伯说，希望三保园小区的例子能给其他无物业小区、物业公司一些启发。