邻居装修挖断公共通道、小区树木遭人砍伐、业主家中频频失窃，业主有权拒交物业费吗？物业服务有瑕疵，物业费该不该打折？

　　最近，海沧法院受理了多起业主拒交物业费或要求物业费“打折”的官司。

　　法官调研发现，物业纠纷中很大一部分是因为物业管理公司管理不善、履职不力、服务质量不高引起的。另一方面，部分业主对物业管理期待过高、要求过高，也是导致纠纷的一大原因。

　　不少业主认为，物业服务也应“按质论价”，当物业服务质量出现瑕疵时，业主有权拒绝高标准的物业管理费。

　　案例1

　　公共通道被挖 物业费打九折

　　郑先生是海沧一个别墅小区的业主，去年他连续拖欠了10个月的物业费，因此被物业告上法庭。

　　针对物业公司的起诉，郑先生给出了不交费的理由。原来，邻户别墅装修导致郑先生别墅的入户通道被建筑材料所占，而且公共通道被挖断，物业公司未尽管理义务，结果造成郑先生的房屋无法使用。

　　近日，物业公司一纸诉状，将郑先生告上法庭。物业公司主张，郑先生在接受物业管理服务后，应当依法履行缴交物业管理费的义务。

　　庭审时，郑先生答辩说，每个业主都签的装修协议表明装修保证金每户要交5万元。邻户别墅装修违规，物业公司完全有权处理，但却没有处理，结果导致郑先生遭受损失。因此，物业公司应该在隔壁别墅的装修保证金范围内扣减以弥补其损失。

　　法院判决

　　服务存在不足 收费应当打折

　　海沧法院审理后认为，物业公司对于小区装修的管理不等同于保证绝对不会出现违规装修。本案当中，物业公司已经对违规装修进行了处理，但管理存在不足，且反馈不够及时。因此，法院最终判决要求郑先生按90%比例交纳物业费，物业公司承担10%的费用。

　　法官提醒说，物业公司对小区内的装修事项管理包含三个层次的内容：一是装修过程中须遵守的规则制定及公布；二是装修备案，并及时掌握小区内装修情况；三是出现违规装修情况后，及时沟通与辅助处理。

　　案例2

　　42棵树被砍 业主拒绝缴费

　　吴先生也是别墅小区的业主，他已连续4个月拖欠物业费和房屋公共维修金。

　　吴先生说，拒绝缴费“事出有因”。因为物业管理不到位，小区卫生差，更重要的是其花园内正对别墅的一棵龙眼树和41棵红车树被砍伐。由于物业公司工作失误，没有安装探头监控，未及时发现树木被砍伐情况，导致业主损失数万元。

　　因此，吴先生认为，物业公司没有管理好小区，就无权收取物业费。

　　为此，物业公司将吴先生告上法庭。庭审时，物业公司称，树木被砍伐的事情确实有，但物业已派人处理，只因吴先生与砍树业主不能就赔偿款金额达成一致，造成赔偿未果。

　　法院判决

　　树木被毁 不能全怪物业

　　海沧法院审理后认为，此案树木被砍伐属于大面积的故意破坏，甚至可能涉嫌刑事犯罪。业主可以要求物业公司善尽树木养护义务，但是，不能苛求确保不发生人为破坏。本案当中，物业公司已经就有关情况报警处理，有关权利人可以在相应情况查明之后，向侵权人主张赔偿，不宜就此迁怒物业公司而不交纳相关费用。

　　但是，从合同义务履行的角度看，没有证据表明物业公司及时发现并制止树木被砍伐，也没有证据表明其事后进行了积极的处理和协调。因此，法院最终判决吴先生按90%比例交纳所欠的物业费。

　　案例3

　　服务有瑕疵 物业费七折

　　不久前，同安区法院也曾受理一起业主拒付物业费的官司。因对小区物业服务不满意，业主们集体拒付物业管理费。近日，物业公司为此将业主告上法庭，在法官的调解下，最终该小区物业管理费打了七折。

　　据了解，该小区部分业主拒付物业费，缘于他们认为物业服务质量差。因此，他们就以不交纳物业管理费、公共维修基金等费用的方式与物业公司对抗。长达三年时间里，双方一直无法解决纠纷。

　　无奈之下，物业公司状告部分拒交物业费的业主。

　　法院调解

　　双方各让一步 物业费打七折

　　经办法官发现，物业服务确实存在瑕疵，而且业主和物业公司矛盾很深。最终，经法官调解，物业公司做出让步，答应物业管理费打七折，并承诺改善小区物业服务。而拒付物业费的业主也答应，今后他们将按时缴费，不再以拒交抗议。

　　专家说法

　　服务有瑕疵 业主有权要求降价

　　厦门大学法学院教授黄健雄：当物业服务质量与合同约定差别明显时，业主可以要求减少物业服务费用。也就是说，当物业服务有瑕疵时，业主请求降低物业费用，应予支持。

　　最高人民法院相关的司法解释规定，物业服务企业提供了服务，但未达到合同约定的标准，法院应根据具体案情酌情减少业主欠交的物业费。

　　但是，物业服务质量标准的缺失经常导致法官难以认定；而且，物业服务合同对物业服务范围及服务质量的约定较为笼统，无清晰量化标准，使得法院对物业服务质量的好坏无法明确判定。由此带来的后果是法官更倾向于保守适用法律，从而判定业主方败诉。如此判决导致了漠视当前物业公司普遍存在的服务质量不达标的现实，忽视业主方应享有的抗辩权益。

　　针对此类情况，应当合理进行利益平衡，保障实体正义。应当合理运用自由裁量权，准确划分物业公司与业主之间的权责，不能机械适用法律，死板判决业主方败诉。此外，还应促使物业公司与业主双方“走到谈判桌前”，从根本上化解双方矛盾，最终实现“和谐共赢”。

　　法官说法

　　物业放低身段 业主降低期待

　　法官向导报记者介绍说，在物业官司当中，有90%的案件都是物业公司起诉业主追讨物业费的。从法院受理的物业官司来看，业主拒缴物业费具有普遍性，拒缴物业费的事由具有随意性。由于双方认识的错误及争议解决途径的欠缺，业主往往动辄采取拒缴物业费的方式，以表达对物业服务的不满。

　　为避免物业服务合同纠纷频发，法官提出三大建议。首先，要转变观念。物业公司要转变忽视其服务功能的错误定位；业主要转变片面强调业主至上、要求过高的定位。

　　其次，要改变监管模式。物业主管部门要逐渐向引导及监督作用转变。引导行业制定量化及细化物业服务标准、物业服务收费标准规范及范本，推行物业公司分级分类管理，收费标准根据物业公司的分类与级别确定。

　　最后，要提高服务能力。物业公司要提高小区公共管理方面的履职能力。