案例二

　　债权未经法院确认

　　行使撤销权被驳回

　　去年7月，伍女士将梁女士和杨先生一起告上法庭，要求撤销他们之间的店面买卖合同。

　　伍女士诉称：因梁女士欠她本息合计约350万元的债务，到期不还，并且她还发现梁女士正在转移财产。为此，她向法院申请诉前财产保全，法院于2014年6月25日冻结了梁女士名下位于津泰路的两间店面的交易。后杨先生提出执行异议，伍女士向房地产交易中心了解后才知道，2014年6月11日，梁女士和杨先生签订了两份《房地产买卖契约》，约定梁女士诉争的两个店面分别以57万元和53万元的价格出售给杨先生。而按福州市目前的市场价，这两个店面的市场价高达600余万元。

　　伍女士同时认为：梁女士作为债务人，在不履行对她到期债务的情况下，却将市场价高达600余万元的店面以110万元的超低价转让给杨先生，影响到她的债权实现，因此她要求法院撤销这一交易行为。

　　鼓楼区法院经审理认为，合法的借贷关系受法律保护，但伍女士所主张的其对梁女士的债权尚未经生效判决予以确认，其借贷关系的合法性及借贷数额尚未确定。根据《合同法》的规定，撤销权的行使范围以债权人的债权为限，而本案中的原告尚不具备作为债权人行使撤销权的主体资格。因此，该院驳回了伍女士的起诉。

　　案例三

　　擅自替房东签约卖房

　　买方要求撤销

　　张先生夫妇在仓山区三叉街有一套商品房。两人在外地发展，想把福州的这套房子卖掉。为了方便交易，他们于2013年9月签署了一份公证委托书。在委托书中，他们表示：将上述房屋的申请还款手续、抵押注销受理手续、房产买卖合同签订手续等事宜委托给朋友程先生，委托期限自委托之日起至2016年9月。委托书特别注明“受托人无转委托权”。

　　2014年5月，经房产中介介绍，朱先生受程先生委托，以张先生夫妇代理人的身份与官先生签订了一份《房地产经纪合同》，合同约定官先生以74万元的价格购买上述房屋。签约当日，官先生就向房产中介支付了定金7万元。同日，朱先生出具一份声明，表示产权人张先生夫妇因故未能到场，由其代为签订该合同，由此引起的一切责任均由其承担。

　　可官先生后来发现，张先生夫妇对这桩交易并不认可，房产无法顺利过户。他只得要求房产中介撤销上述《房地产经纪合同》，并退还他已付的定金。协商不成后，去年底，官先生只得将朱先生和房产中介一起告上法庭。

　　庭审中，朱先生辩解称：诉争房产的产权人张先生夫妇以实际行为（配合评估人员现场看点进行评估）对本案合同进行了追认。程先生作为产权人的委托代理人也对本案合同进行了书面确认，因此本案合同合法有效。

　　官先生反驳称：朱先生在签订合同时未取得产权人的授权，且事后也未取得产权人的追认，而且房产中介也未将相关情况告知他。他作为一名初次购房的购房者，是完全信任中介公司的，不存在任何过错，理应有权撤销诉争合同。

　　福州市中院经终审审理认为，朱先生签订诉争合同的行为属无权代理，相应合同责任应由他自行承担，官先生有权撤销该合同。朱先生在签订合同之时出具了《声明书》，表示若产权人不同意将该房产出售给官先生，则其愿意承担一切法律责任。官先生系基于对朱先生的信赖而签订本案合同，主观上并不存在恶意或重大过失，因此他是善意相对人。

　　据此，该院判令房产中介返还官先生7万元。