若已规划为社区服务中心且开发商无产权证

　　小区会所应为小区全体业主所有

　　就海润滨江花园小区会所所有权纠纷一事,东南快报记者昨日咨询了福建远见律师事务所的江椿平律师。

　　问题1

　　福州市城乡规划局的小区规划图中明确标明了会所使用功能为文化活动中心和社区服务中心,而开发商并无产权证。该场所是否为小区全体业主所有?开发商是否可以自行出租或出售?

　　江椿平:此情形下,该场所应为小区全体业主所有。开发商不得擅自出租或出售,否则就是侵害了全体业主的权益。

　　问题2

　　正常情况下,开发商应如何处理该公共设施?小区业主又应如何监督开发商呢?

　　江椿平:开发商有义务将该公共设施建设成文体娱乐场所,供居民使用,并交由物业公司代为管理;业委会成立后,应交由业委会管理,并接受监督。

　　问题3:开发商在无产权材料的情况下,与永隆公司签订的租赁合同,是否受法律保护?若不受保护,应如何协商解决?

　　江椿平:这份租赁合同,不受法律保护。承租公司有权要求解除合同,要求开发商返还剩余年限的租金;已交的租金部分,应由开发商在扣除必要的经营管理费用后,按市场行情,返还给业主相应的租金收益。

　　问题4:目前情况下,小区居民应如何恢复自己的文化活动中心?

　　江椿平:小区全体业主可通过业委会向法院起诉,要求收回该场所,并要求开发商重新建设。如果开发商不按要求重新建设,业主可先行出资建设,所有的建设费用,将通过法院,要求开发商全部承担。

　　问题5:今后广大业主在购房时,应该怎样保护自己的权益?尤其是公共设施部分。

　　江椿平:市民在购房时,应特别注意开发商在购房合同条款里,是否清楚注明公共设施的的具体面积、地点及使用功能。如果开发商并未完善这些条款,小区业主应尽快成立业委会,到相关部门查阅资料,要求开发商完善这些条款。