允许住宅改造出租

　　须确保规范

　　新政提出，支持和规范个人出租住房，鼓励住房租赁消费，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。对此，福州住房租赁行业人士表示，过去一刀切禁止“房中房”，现在允许通过合理、合法的途径来实施。但什么情况下可以改、什么情况下不可以改，仍然要有详细的规划说明，各级主管部门之间以及不同部门之间应该对这个问题达成一定共识，否则执行起来会存在难度，也不利于一些刚进入市场的租客在交通较为便利的地段合租房，以减轻经济负担。

　　记者获悉，目前福州市民在12345平台的投诉中，相当一部分涉及到“群租”问题。一部分“二哥”为了谋取更高的收益，在住宅小区内租下房子后改造成“群租房”，一套100平方米的住宅甚至能分隔出5间卧室和5个卫生间，楼下业主要么卧室顶上是卫生间，要么厨房顶上是卫生间，引起很大纠纷。因此很多市民认为，对这一块必须先出台严格的法规，说清楚出现问题由谁来监管，避免纠纷升级。

　　实际上对于群租房，不仅是市民，物业也很头痛。福州很多物业企业都表示，群租房不但平时人员进出喧哗扰民，人员身份也复杂。此外，一套房内安装数个电表，电线乱拉，存在严重的火灾隐患。所以他们也认为，允许住宅改造出租必须有配套的地方法规，定下合法的边界，说清楚“出界”谁来管，怎么管。“比如在上海，直接出地方法规，规定5种情形属群租房，并加大处罚力度，最高可罚10万元。对改建出多个卫生间的群租房，由物业实施断水断电。福州也需要出台这样的措施！”

　　租赁税收减免

　　“看上去很美”

　　新政出台，其中列出的税收减免措施吸引了各方关注。具体来说，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题；对中介服务，则适用6%的增值税税率。此外，对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，即按照5%的征收率计算缴纳增值税。

　　然而业内人士指出，减免税收只是“看上去很美”。“就目前来看，国内住房租赁市场缴税行为十分不规范，这是全国性的问题，包括福州在内。”福州多家中介负责人表示，实际上出租交易中的征税操作难度较大，租赁双方如果不主动申报，根本无从查处，中介也不曾缴纳任何税款。由此可见，新政中的税收优惠处于尴尬境地。

　　因此，本地房地产行业人士认为，目前出台的税收政策还只是国家层面粗略搭起的框架，要真正落到实处，还是要看各地方的实施细则。

　　重交易轻租赁格局

　　难动摇

　　“实际上，在新政发布后没多久，业内人士主要盯着的是即将允许改建房屋用于租赁。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，新政明确，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。对于商办物业来讲，由于水电、税费等的减免，商办物业经改造后也可以进入租赁市场，这也有助于盘活存量商办物业，解决市场库存问题。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这项新政确实能够更充分地利用部分城市闲置的商业房产，但对于住房租赁需求集中的一二线城市来说，这种房屋类型并不多，即使此前部分地区曾经出现商场闲置、写字楼出租难等情况，但将这类房屋改造成住宅也需要面临配套设施难对接的问题，产权所有方改建住宅出租的风险较大。

　　而且，对于新政更广泛地鼓励个人出租住房等相关内容，业界对实施效果并不乐观。“如果房价涨幅依然维持在高位，鼓励住房租赁的政策就很难完全发挥出效果，特别是在当下市场分化愈发明显的情况下，一二线城市房源短缺，商用房出租虽然可能会缓解部分市场需求，但目前房产交易保有环节成本很低，很多房主为了出手方便，情愿空置待售也不愿被租约限制出售；而三四线城市房源已经过剩，外来转移人口又很有限，没有形成成熟的租赁市场，因而市场也就难掀起太大波澜了。”张大伟表示。