福州新闻网9月17日讯（福州晚报首席记者 陈鸿星/文 陈晓珊/制图）在建期房有没有逾期交房，历来是开发商与购房者争执的焦点。购房者往往认为：开发商只要没按约定期限交房，就构成违约。或者虽在合同期内交房，但没达到约定的消防验收、通水通电等条件也不算数。而开发商即使延期交房，大多也不认账，往往辩解称：施工期间遇到台风、暴雨等恶劣天气，中高考期间禁止施工等政策原因，这些天数都应扣除。

　　究竟买卖双方谁的理解更正确？如何认定开发商有否逾期交房呢？本期说事释法精选了我市法院近期宣判的几个典型案例，希望能对大家有所启示。

　　案例一：

　　逾期交房想免责 开发商嫁祸天气

　　2012年6月14日，莆田的一家风力发电公司与福建申发置业有限公司（以下简称“申发公司”）订立了《商品房买卖合同》，向对方购买位于台江区申发大厦的在建办公用房。该商品房建筑面积共149.1平方米，总价款为351万多元。

　　双方约定：开发商应当在2013年1月15日前，将符合约定条件的商品房交付给风力发电公司使用，否则应承担相应的违约责任。如遭遇不可抗力，且开发商在发生之日起30日内书面告知风力发电公司的，可据实予以延期交房。

　　2013年3月22日及6月7日，申发大厦先后通过了建筑工程竣工验收和消防验收。

　　2013年7月3日，风力发电公司致函申发公司，提出：该公司经过验房，发现办公楼存在10多处问题，未达到收楼的条件，不予办理收楼手续。申发公司很快就根据客户的要求进行了一些整改，并多次催促对方收房。2013年10月31日，风力发电公司终于接收了所购商品房。

　　去年，风力发电公司以申发公司没有依约于2013年1月15日之前履行交房义务构成违约为由，将开发商告上法庭，要求其支付逾期交房违约金30万多元。

　　庭审中，申发公司辩解称：风力发电公司未依约支付购房款及逾期付款违约金，因此申发公司有权暂不向其交房，并且不必承担任何违约责任。退一步说，即使该公司逾期交房，也应扣除自然灾害天数。本案所涉及申发大厦工程开工至验收合格期间有台风、暴雨、35度以上高温的天数达108天，因而该公司可延期108天交房。

　　福州市中院经终审审理认为，经竣工和消防验收合格是建筑工程具备交付条件的一项法定要件。而诉争房屋所在的申发大厦于2013年3月22日及2013年6月7日才先后通过建筑工程竣工验收和消防验收，因而诉争屋从2013年6月8日起才符合交付条件。

　　关于台风、暴雨、35度以上高温天数应否在交房期限内扣除的问题，该院认为，暴雨、35度以上高温系福州地区常见天气现象，不属于自然灾害。另外，申发公司虽在延期交付的108天中有部分天数存在灾害性天气，但其未提交证据证明在发生之日起30日内书面告知买受人，因而此项辩解意见不能成立。

　　该院最终判令申发公司向风力发电公司支付自2013年1月16日起至2013年6月24日止的逾期交房违约金16万多元。

　　案例二：

　　起诉不及时 部分诉请难获支持

　　2009年6月，周先生与福州高佳房地产开发有限公司（以下简称“高佳公司”）签订《商品房买卖合同》，向其购买位于仓山区闽江大道三迪凯旋枫丹的一套在建商品房。该房的建筑面积为58.57平方米，每平方米单价6211.45元，总价款为36万多元。《商品房买卖合同》中约定：开发商应当在2010年10月1日前，将符合条件的商品房交付给周先生使用，否则应按日向他支付已付房价款0.03%的违约金。开发商如果没有如期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，按已付房价款的每逾期一日0.005%的标准向他支付违约金。

　　2010年11月12日，双方办理了房屋交接手续。2012年11月24日，周先生收到开发商发出的办理房屋产权证通知书，但至今未收到办理土地证的通知。

　　周先生认为：开发商在向自己交付诉争商品房时尚未达到合同约定的单体验收合格交付条件，且诉争房屋所在的大楼至今消防未经验收合格，因而开发商的交房并不属于有效交付，已构成逾期交房。为此，他将高佳公司告上法庭。

　　一审法院经审理认为，根据当事双方签订的《商品房买卖合同》的约定，高佳公司本应于2010年10月1日前交房。而双方实际上是在2010年11月12日办理了交房手续，2010年11月12日应视为房屋已经实际交付使用，开发商已经逾期交房。2010年11月12日之前的逾期交房违约金的诉讼时效应当从2010年11月13日起计算两年。周先生于2013年8月向法院起诉，其要求支付逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效，法院不予支持。

　　周先生未提交证据证明与诉争商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑没有按合同约定日期达到使用条件，因而其诉请高佳公司支付基础设施、公共配套建筑逾期正常运行违约金的诉请，法院也不予以支持。

　　高佳公司至今未通知周先生办理房屋国有土地使用权证，应依约支付逾期办理权属证书的违约金。

　　据此，该院判令高佳公司应按周先生已付房价款的日0.005%标准，向其支付逾期办理权属登记的违约金，同时驳回他的其他诉请。

　　高先生不服，提起上诉。福州市中院于上月终审维持了原判结果。

　　律师说法：

　　应区分不同情况 判断开发商有无违约交房

　　福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉认为：认定开发商提供的期房是否具备交付条件，可以从以下3方面入手：

　　1.针对今年1月1日之前取得预售许可证的期房，大多按照建设部和国家工商行政管理局制定的2000年版《商品房买卖合同（示范文本）》约定，以商品房经竣工验收合格或者综合验收合格等作为交房条件。

　　2.针对今年1月1日之后取得预售许可证的期房，适用住建部和国家工商行政管理总局制定的2014版《商品房买卖合同（示范文本）》订约。该文件中明确约定，房屋的交付条件包括工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告等，同时，还有关于基础设施、公共服务及配套设施的明确约定。因此，购房者在收房时，可以根据合同约定要求开发商提供具备上述交付条件的证明材料，开发商不能提供的，则应当认定不具备交付条件。3.除了合同约定的交付条件，还应当具备法律规定的交付条件。实务中，争议最大的是消防验收是否应当作为商品房交付条件的问题。根据2009年5月1日新修订的《消防法》规定，商品房不再属于需要申请消防验收的范围，仅须在竣工验收后报公安消防机关备案，由公安消防机关进行抽查。因此，2009年5月1日之后，开发商在交房时无须取得消防验收证明，仅须提供消防备案证明文件。

　　丁律师还解释说：首先，开发商没按约定期限交房，并不一定构成违约。开发商在与购房者签订的《商品房买卖合同》或者补充协议中，会对开发商有权延期交房的情形进行明确约定。因此，开发商依此约定延期交房，并不构成违约。

　　其次，开发商虽在合同期内通知交房，但并未达到合同约定或者法律规定的交付条件，也不能免除其延期交房的责任。因此，购房者在收到开发商发出的交房通知书时，应当要求开发商出示具备合同约定及法律规定的交付条件的证明文件，比如竣工验收证明、消防备案证明等。

　　至于开发商经常提出的施工期间遇到台风、暴雨等恶劣天气，遇到中高考禁止施工等政策原因导致延期交房的理由，丁律师分析说：不可抗力主要包括：（1）自然灾害，如台风、洪水、冰雹；（2）政府行为，如征收、征用；（3）社会异常事件，如罢工、骚乱；等等。但是，并非所有上述情况都可以构成不可抗力，必须同时具备“不能预见、不能避免、不能克服”的法律特征。上述开发商的常见辩解中，台风、暴雨必须达到无法施工即“不能克服”的程度，开发商应当提供如当地气象局的证明文件等加以证实。高考期间禁止施工系开发商在签订合同就可以预见的因素，不属于不可抗力，辩解不能成立。