福州市房管局：验收权和发证权丧失 无力约束开发商

　　据福州房屋专项维修资金办公室相关人员介绍,除了发函催缴维修资金外,他们还会向福州市房产交易登记中心、市建委、规划部门发函等,希望协助督促房地产企业缴纳维修资金。

　　福州市房管局办公室相关人士称,根据福州市政府文件以及相关法规,规定由福州市房管局催缴和管理,但是催缴到什么程度,没有明确规定。物业专项维修资金,所有权属于业主的,他们只是帮业主代管。

　　该人士还表示,房管局对房地产企业没有执法权,也没有行政处罚权,“只有物业服务公司挪用业主的维修资金,房管局才能对其进行行政处罚权”。

　　作为物业专项维修资金的催缴及管理单位,福州市房管局为何显得如此力不从心呢?

　　据了解,根据1997年1月1日起实施的《福州市城市住宅小区物业管理办法》规定,新建住宅小区专项维修基金由开发商缴交。专项维修基金(维修资金)由开发商在移交物业管理前,按其建设总投资额2%拨付,并由市房管局监督开发商按时存入银行账户。

　　据知情人士介绍,当时福州房产业蓬勃发展,但是没有几家开发商自觉缴交专项维修基金。对此,福州市房管局采取措施,开发商不缴维修基金,便不在工程竣工综合验收上签字,也不发放产权证。

　　在这种情况下,一些开发商缴交了专项维修基金。但是不久,1998年国家建设部、财政部颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,规定专项维修基金由业主缴。之后,基本上没有开发商缴纳维修基金了。

　　据福州房管局一位姓阮的领导表示,1999年前后,福州市政府进行精简行政审批权,福州市建委将房管局排除在房屋工程综合验收的名单外。2002年前后,福州市房产交易登记中心成立,将发放产权证的职能剥离出去。

　　这两项变动,让福州房管局对开发商的约束力基本丧失。于是,大部分开发商可以毫无顾忌地拖欠专项维修基金。

　　业主告开发商讨要维修资金 已有成功案例

　　据福州房屋专项维修资金办公室相关人员表示,他们没有执法权,能做的主要三点,一是继续发催缴通知,督促房地产公司缴纳物业专项资金;二是请求相关部门,协助催缴企业交维修资金;三是引导业主通过法律途径,维护自己的合法权益。目前已有业主告赢开发商的案例。

　　据了解,2005年初,蓝山四季小区业主将开发商告上法庭,要求法院判决开发商缴交300多万元专项维修基金,诉求获得福州市中院的支持。

　　在“闽都嘉源维修基金案”中,鼓楼区法院一审认为,地方性法规与国家部门规章不尽相同,且《福州市城市住宅小区物业管理办法》已于2005年1月1日废止,因此判决闽都嘉源168户业主败诉。

　　不过,福州市中院二审认为,《福州市城市住宅小区物业管理办法》属于地方性法规,其效力高于由建设部、财政部联合颁布的一般规范性文件《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》,判决开发商支付170万元维修基金。

　　据了解,《福州市城市住宅小区物业管理办法》和《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》目前均已废止。2008年2月1日起,建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》规定,2008年2月1日前已售商品房未建立住宅专项维修资金的,应当补建。

　　但是,一些欠缴维修资金的房地产企业,有些还在开发楼盘,有些已搬离福州,甚至注销了。这些被欠缴维修资金的业主们,不知道该怎么办。