律师说法

　　买房怎么防范“不良记录”？

　　福建自晖律师事务所主任林敏辉律师提醒说，对于购房者来说，可事先查询自己的个人征信记录，并告知卖方自己的征信记录情况，以取得卖方信任。而且，如果需要贷款，则可以为贷款提供担保以降低买方的不安，避免触发“不安抗辩权”。

　　另外，如果买方有不良征信记录，可以采取补救措施，试着去消除不良记录，以取得足够的房屋贷款。万一因为疏忽造成坏账记录，也不要以为还款后立即销户就能清除污点。

　　一般情况下，银行查询个人征信记录，就是查询申请人过去两年内的还款情况。只要持卡人在申请卡、贷款时，过去两年内的还款情况正常，一般就不会有太大的问题。

　　所以，逾期之后，错误的做法是立即销卡。正确的做法是，污点产生后仍正常使用这张卡，多消费，按时足额还款，每月保持良好的还款记录，将逾期记录给覆盖。

　　延伸说法

　　限贷“3问”

　　导报记者采访了解到，最近，厦门因限贷引发的购房纠纷呈上升趋势。不少购房者因签了购房协议后贷不了款，最终闹上法庭。

　　楼市调控新规接连出台，也引发了一些二手房交易的难题。例如：新规出台后贷不了款损失谁来承担？如何防范限贷风险？针对这些问题，导报记者采访了林敏辉律师。

　　1问：签约后被限贷怎么办？

　　林敏辉：出现此类情况，首先要看合同约定，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款的方式付款的，而且买方可以举证证明其确因被限贷或首付款比例的提高，导致无履约能力的，那么，买方可以解除合同并要求卖方退回定金。但是，如果合同约定买方不能取得贷款或贷款额度不足，应以现金方式在一定期限内付清房款，那么，买方就不能以限贷政策为由要求解除合同。

　　2问：限贷风险如何防范？

　　林敏辉：首先，在考虑购房初期要做好相应的准备工作，比如先了解其他地区的购房政策等相关信息。其次，订立合同时，在合同内预先约定好相关条款，如因政策变动导致无法贷款，合同自动解除之类的内容，也可以预先约定首付款为房屋总价款的百分比，例如若是因相关政策的出台导致首付比例的提高，合同自动解除。有类似这样的条款，在一定程度上就可以防止因限购限贷政策原因导致的纠纷。建议出现此种情况的时候双方首先还是友好协商解决，毕竟诉讼存在风险，且需要付出一定的时间成本和经济成本。

　　3问：躲限贷假离婚有风险？

　　林敏辉：婚姻是一种人身关系，离婚登记不可撤销，也不能单方申请恢复。同时根据《婚姻法》司法解释(二)第八条，离婚协议中所达成的财产分割对双方具有法律约束力。所以，为了规避限贷假离婚完全有可能弄假成真。