安全、美观、和谐是住宅小区建设的基本原则，在我们习以为常的居住环境里，其实都有严格的规范和标准。

日前，根据福清市政府工作部署，福清市自然资源和规划局、福清市住房和城乡建设局共同制定了《福清市住宅建设项目规划设计方案技术审查管控标准实施细则（试行）》（以下简称《细则》），《细则》对新出让住宅小区用地规划设计、建设、验收、二次装修等环节提出了管控标准。《细则》自发布之日起实施试行期三年。

那么，《细则》具体有哪些内容？小区内停车位如何设置？梯户比多少符合标准？架空层层高多少？公共走廊长度和两侧栏板高度有什么要求？一起看看！

住宅外部的公共设施

垃圾集散间、公共厕所高压配电房该建在哪里？

1.垃圾集散间、公共厕所及配套建设的高压配电房，不得设置在住宅楼主楼投影范围内（用地规模30亩以上的住宅小区项目应设置在住宅楼主楼投影范围10米以外）。

2.公共厕所、养老服务设施、卫生服务站、社区服务中心等，以及住宅小区允许建设的办公（物业用房除外）、商业、酒店等非住宅用房，无论是否设置于住宅主楼底层，均应沿住宅小区用地红线各边缘一侧布置或设置，其出入口应朝住宅小区用地红线对外开门，不得将出入口朝小区内设置。

3.卫生服务站、社区服务用房、文化活动站、养老服务设施（含民俗馆）等需移交各镇（街）、职能部门接收的公共配套设施，应按我市制定的各项标准装修后方可验收移交。同时，设置为独立用地的幼儿园，其用地红线应与周边其他建筑保持6米以上间距，防止发生高空坠物事故。

4.门卫、物业用房、垃圾集散间等属于小区业主公共所有的配套设施，应按我市制定的各项标准装修后方可验收移交。

6.除物业用房、门卫、高低压配电房外，其他公共配套设施用房原则上需集中设置；物业用房独立设置每处面积不低于50㎡，门卫独立设置每处面积不低于15㎡。公共配套设施层高不低于3.0米，除特殊功能外，原则上不超过4.5米。

7.因周边道路或项目用电需求，需在项目内增设城市公共配电用房时，项目应结合周边道路建设情况，在临规划道路一侧设置不低于100㎡城市公共配电用房，城市公共配电用房在小区内的设置要求视同高压配电房设置要求，建成后由住建局会同电力公司、城投集团验收并纳入统一使用、管理，用于预留后续市政道路相关配套设施使用。

在公共配套设施中，停车位的建设标准如下↓↓↓

非机动车停车位建设标准

1.地面设置非机动车停车位的，应满足人车分流要求，不得设置在小区内住宅建筑外边缘围合形成的区域范围内。地面非机动车停车位应相对集中设置。

2.非机动车停车位在合理规划交通流线情况下，允许设置在小区内沿外围道路的住宅底层架空层内；地面非机动车（含架空层）比例不超过总配建比例20%。地下设置非机动车停车位应尽可能均匀分布各住宅楼栋。

3.非机动车停车位原则上每处不低于100㎡地面应设置若干处集中充电设施装置，地面非机动车充电设施装置应考虑设计为景观连廊（遮雨棚）。

机动车停车位建设标准

1.地下室停车库

地下室停车库在满足《车库建筑设计规范（JGJ100-2015）》情况下，还需满足以下要求：

①微型停车位比例不超过地下室总停车位数量的10%。

②地下停车库公共楼电梯出入口处，应至少保障一条1.5米宽度以上通道直达地下停车库临近的汽车车道（或公共通道）。

③机动车停车位采用垂直停车的，其长边一侧为墙体、护栏或其他构筑物的，停车位边线应距离墙体、护栏或其他非结构柱体构筑物0.3米以上；停车位长边两侧均为墙体护栏或其他构筑物的，停车位边线两侧均应距离墙体0.3米以上。

④微型车位的设置不得影响普通车位或另一个微型车位停放，微型车位与其他车位仅允许采用平行停放方式设置，不得采用垂直或斜交角停放设置。

2.地面停车位

①地面设置机动车停车位的，比例不超过总机动车停车位数量的5%。

②地面机动车停车位及地下室出入口应满足人车分流要求，即不得设置在小区内住宅建筑围合形成的区域范围内。

3.机械停车位

原则上不得设置机械停车位。用地面积10亩以下、项目开挖地下室2层后仍无法满足机动车位配建要求的、地质条件较差无法大面积开挖地下室的，允许设置机械停车位。

住宅内部的公共部分

公寓式住宅建筑（除联体式住宅外）或商住楼公共部分建设标准：

1.入户门厅

建筑底层公共门厅（电梯前室部分）单个净面积不低于15㎡，门厅内除防火门外，电梯厅至室外通道空间净宽度不低于4米，门厅（电梯前室部分）及附属通道净面积不低于30㎡。门厅层高不低于3.6米。

2.架空层

①建筑底层不得设置住宅用房，鼓励住宅建筑底层设置小区公共架空层。

②建筑架空层仅允许设置于底层，架空区域至少两面及以上敞开，不得设置非结构墙体；单一架空区域净面积不低于30㎡。

③建筑架空层应做好防水工作，并按要求进行装修，作为小区全体业主公共活动空间使用。

④18层以下（含18层）建筑架空层层高不低于3.6米且不超过4.5米，18层以上建筑架空层层高不低于3.9米且不超过4.5米。

3.顶楼屋面

①建筑内设计复式住宅的，不得在复式建筑投影范围内设置露台空间、退台空间。

②建筑顶层未设计复式住宅的，顶层住宅建筑平面投影范围应与其下一楼层住宅平面投影范围一致，不得在顶层住宅设置退台、露台等空间。

③建筑屋面层均应作为公共屋面使用，不得设计为露台、阳台、阳台上空等非公共功能、空间，除我市建筑风貌要求外，住宅顶楼屋面原则上不再设计为闷顶或斜屋顶。

4.内天井

建筑内确需设置内天井，其天井应按近长方形设置，其中长边应对外通透设计，不得设置“L”型等异形内天井。内天井临回购型商品房且提供给回购型商品房采光使用的，不受上述限制，根据实际情况确定。

5.公共走廊

建筑内用于通行的公共走廊，两侧栏杆高度（含反梁等）不得低于1.5米（含1.5米）；敞开面一侧应设置不少于0.6米（含0.6米）的挑板防止雨水；若涉及住宅入户门处，应设置不低于1.5米封闭式栏板，避免入户门直面敞开面；公共走廊连续敞开部分长度应不超过3米（含3米），否则应设置不低于1.5米封闭式栏板予以隔断。上述防护栏杆、栏板等应结合立面进行设计，并延伸至楼地板。

6.电梯

建筑内电梯设置应满足《福建省住房和城乡建设厅关于进一步做好高层住宅电梯设计的通知》的通知 （闽建科〔2019〕15号文件）要求，18层（不含）及以上每单元每层户数多于5户的（含5户），电梯数量不应少于3台，且各单元内每部电梯平均服务户数不多于70户。

7.网络基站

建筑应结合建筑高度情况，在设计时预留后续小区内网络覆盖用房需求（含5G、移动基站等），覆盖范围应包含电梯内、地下室等区域。

8.高空监控探头

为防止高空抛（坠）物事故的发生，小区内每栋建筑在规划设计时应设计高空监控探头。

9.自来水管道

小区自来水管道设计时应采用316不锈钢或高等级PPR管材，提高管网的水质安全程度。管道设计标准由水务公司负责制定，并进行验收。

阳台、窗户等设计标准

阳台、设备平台、设备管道、窗户及安全防护网的设计管控标准：

（一）户内阳台建设标准

1.沿规划道路、沿江、河、溪边，沿山边或沿城市重要景观节点的住宅建筑，建筑主要立面、山墙面阳台均需设置为封闭式景观阳台；阳台防护栏杆应设计为内置式安全防护栏杆，允许符合规定比例要求的封闭式景观阳台参照非封闭阳台计算容积率、产权面积。

2.鼓励除上述第1点外小区内的其他住宅建筑阳台，在符合规定比例要求情况下，设置为类封闭式景观阳台。类封闭式景观阳台可设计为侧面开敞方式，若设计为主立面开敞方式，则开敞宽度不超过总宽度三分之一。

（二）设备平台建设标准

①90㎡（含）以下户型，只设计1个统一集中设备平台（平台进深不超过1米，宽度不超过3米，下同）或3个分散空调外机设承台（承台宽度不超过1.2米，进深不超过0.7米，下同）。

②90-144㎡（含）户型，只设计2个平台或4个承台；城区范围内144㎡以上户型，只设计2个平台，不得设置承台。

③非城区范围内144㎡以上户型，只设计2个平台或4个承台。

④144㎡以上户型，若只设计1个平台，则该平台进深允许按不超过1.5米设计，宽度不超过3米。

⑤商铺设备平台设计应相对集中设置，设备平台不得影响相邻住宅和外立面美观。

（三）设备管道贯穿承重结构建设标准

项目前期设计时，应统一考虑“空调、新风系统、水电管线、燃气管线”等设备管道贯穿横梁、承重墙、承重柱等承重结构中的路径走向；在施工时，应在横梁、承重墙、承重柱等承重结构中预埋好“空调、新风系统、水电、燃气”等“管道孔”；在竣工验收时，应标识各种“管道孔”的使用名称，从而避免业主二次装修时破坏建筑结构安全的行为。

（四）窗户及安全防护网建设标准

高层住宅小区（8层及以上）窗户应设计为外开式，不得设计为推拉窗或内开式窗。窗户在满足消防要求的情况下应设计为内置式安全防护网，一次安装到位，避免业主二次装修时另行建设防护栏杆影响外立面整体美观。

（记者 潘宝凤）