台江区祥安花园整治后加装了电梯。记者 郑帅 摄

　　福州日报记者 林奕婷

　　省海运公司宿舍前立着代表施工的蓝色拱门，上面写着“老旧小区改造”字样，改造施工集中在工作时间，居民可如常从小区进出，日常生活不受影响。像这样实施改造提升的小区，今年福州共有126个。

　　改善人民生活品质，进无止境。党的十九届五中全会提出，改善人民生活品质，提高社会建设水平。2017年至2019年，福州共实施改造提升415个老旧小区，总建筑面积942万平方米，资金投入约11.4亿元，10.45万户居民实实在在地感受到小区变绿了、变亮了、变得更方便了。经第三方调查评测，福州老旧小区综合整治项目实施后，居民满意度从最开始的51.02%提升至83.22%。

　　老旧小区怎么改？

　　一区一策，你的小区你做主

　　2018年，祥安花园被列入老旧小区改造范围后，小区显眼处曾张贴一纸告示，征求居民对于改造的意见和建议。祥安花园所在的新港街道随后委托福州市建筑设计院对小区综合治理方案进行设计，重点解决小区居民最关心、最迫切需要整治提升的项目。这样的情景几乎发生在每一个旧改小区改造的最开始。

　　在征求居民意见之前，市规划院、市房管局等相关部门会组成设计联合审查小组，前往划归到旧改范围的小区进行一线摸排，了解小区存在的具体问题，反复勘察现场，结合向居民征集来的意见，对症下药，明确对应的整治方案。

　　改造小区双管齐下，软硬兼施，整治内容可归纳为“12+N”，如今已升级为“20+N”，其中20项为必选项目，N项作为自选项目，根据群众意愿和小区现有的改造条件来确定。祥安花园就根据小区内中老年人较多的特点，主张加装电梯，于是在设计和施工阶段就预先留足电梯井位置，借改造之机一举解决老年人出行不便、上下楼难的问题。

　　记者从市房管局了解到，为提高小区旧改效率，福州通过简化改造项目审批程序，建立甲级设计资质的市级设计单位备选库，改造时可直接从备选库名录中随机抽取3家设计单位来比选，保证改造质量。

　　小区改造谁出资？

　　多方出力，让小区脱胎换骨

　　小区改造谁出资？是各方都很关心的问题。福州小区改造主张“居民自投一点、政府投入一点、社会筹集一点”，各方共同出资的同时也肩负起相应的责任。

　　祥安花园的电梯是小区居民自筹配建的。此外，市安全局宿舍的居民也根据自身情况自筹10万元用于楼道粉刷、更换楼道防盗门和对讲系统。自己出钱改造自己的家，居民的责任感一下就被调动起来了，在改造过程中主动提出意见，监督施工方，保证改造质量。

　　市房管局相关负责人介绍，各方出资实际上也有侧重点，居民自筹资金主要用于小区供水供电改造计费表整治费用、燃气管道安装费和加装电梯等居民自选项目；市财政资金投入则用于小区雨污管网、道路、公共监控安装等基础配套设施整治。近年来，福州在探索发展老旧小区改造投融资机制方面加大力气，努力将改造时的出资与改造后的收益形成运营平衡，提高社会力量参与的积极性。目前，已在老旧小区改造中引入社会资本进行电动自行车、汽车充电桩，室外活动场地等公共服务设施的安装。

　　改造之后怎么管？

　　长效机制，品质提升好维持

　　老旧小区改造好了，要将改造成果长期维持，需要长效管理，物业落实是关键。

　　改造施工开始前，就应该将后期的物业管理纳入考量之中，因此福州在拨付资金时会预留出10%的工程款作为后期落实物业长效管理的考核指标。由于老旧小区建成年代早，规模较小，物业费低，让物业服务企业对于入驻顾虑重重。为了打消企业担忧，福州以区或街（镇）为单位统一打包招标，为老旧小区引进优质物业。在此基础上，鼓楼区成立“老旧小区物业企业库”，进一步保证物业企业的质量。

　　物业企业有顾虑，居民也有自己的考量。物业进来了，物业费缴纳成了难题，能不能降低物业费的支出？这钱交得是否值当？各区县为此进行多模式探索，提高居民对物业费的接受度。在鼓楼区，曾对旧改小区实行适当的物业费补助，每户每月15元~17元，3年内逐年下降补贴，滚动退出。该政策在军门社区试行后取得良好效果，物业费缴费率达到90%以上。

　　除了政府想办法，群众自己也开始想办法。台江区特别打造民间非盈利组织“家园事务服务中心”，来承接小区的物业管理，晋安区新店社区则由公益性物业管理公司“富和”接管。如此一来，不仅社区被打理得井井有条，还通过停车场、快递柜、广告等公共部分收益实现社区资金流转，让管理变得“可持续”。社区品质提高了，居民认同感强了，物业缴纳率提高了，社区管理效果也上来了。

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