徐 骏作（新华社发）

　　电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，全国多地物业管理条例近期陆续出台、修订或征求意见。

　　地方立法为规范物业管理提供了有力保障，为破解物业“顽疾”开出了法治良方。同时，物业管理不仅关乎小区内部，更是群众自治的体现、是社会治理的重要内容。社会各方应共同努力，在解决问题时也须多一分理解与宽容。

　　物业纠纷 五花八门

　　“自从成立了业委会，小区就变了个样儿！”北京市朝阳区望京利泽西园一区业委会副主任陈寒松对记者说。谈起之前的日子，她皱起了眉头。“老物业公司内部出了问题，服务越来越糟糕。业主们对此不满意，便不交物业费，于是恶性循环就开始了。起初他们还提供部分服务，但到后来什么都不做了，也不退出。小区电梯和管道等设施设备老化、垃圾乱堆、治安问题随之而来。”

　　2016年8月，在街道办、社区的协助下，望京利泽西园一区克服重重困难成立了业委会。业主们有了重选物业公司的机会。“现在小区里不仅有人清理垃圾、搞了绿化，还更换了老旧的公共设施，安装了电子监控。我们正商量着如何管好小区车辆。只要大家一起使劲，小区的明天会更好！”陈寒松说。

　　实际上，并非所有小区都有业委会。业委会成立难、覆盖率低是当前制约我国物业管理水平提升的短板之一。以北京市为例，数据显示，北京现有10213个住宅小区，其中仅有1216个小区成立了业委会。

　　专项维修资金怎么用？车位车库如何分？出现私拉电线、制造噪音、违规饲养动物和出租房屋、悬挂物脱落、高空抛物等情形谁来管？各种“操心事”“烦心事”困扰着广大群众。围绕物业费、物业服务合同的纠纷在日常生活中更是五花八门、屡见不鲜。

　　“我家屋顶漏水了，房屋质量不合格，拒交物业费”“我买了房子，但没装修没入住，没有享受物业服务，为啥要交物业费？”一提及部分公司不合格的物业服务，业主们常常愤愤不平。不可否认，面对一些不合理诉求，物业公司往往也是有苦难言。

　　“这个案例令我印象深刻，从中可体会到解决物管难题绝非易事。”安理律师事务所合伙人包华告诉记者，一个开发商及其下属物业公司与业主们发生矛盾，业主们通过召开业主大会选聘了新的物业公司。但从2015年至今，围绕物业管理权又产生了多起诉讼，不仅有民事诉讼，还包括行政诉讼。即便政府、法院作出了一系列指导意见和判决，但现状并未得到根本改善。

　　物业管理难，究竟为何？在中国人民大学公共管理学院教授王丛虎看来，原因是多方面的。物业公司水平参差不齐、一些公司服务质量差是引发矛盾的重要原因。部分职能部门“不作为”“乱作为”在某种程度上激化了矛盾，再加上业主与物业公司之间缺乏信任与有效沟通，相互猜疑在所难免。

　　北京物业管理行业协会法务部主任刘立华认为，不少业主参与小区自治的积极性不高。在实践中，对已成立的业主组织缺乏有效监督，业委会成员以权谋私的事例时有发生。

　　“与物业管理相关的法制宣传不足，致使社会各界对物业管理存在认识误区，很多人对业主及物业公司权利义务的理解有偏差。”刘立华说。

　　群众有呼 立法有应

　　“小物业”牵动“大民生”。作为衡量城市管理水平的重要标志，物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感、安全感。

　　群众有所呼，立法有所应。近期，深圳、北京、重庆等地物业管理条例相继实施，成都、广州等地将修订或制定物业管理条例提上日程，台州、西宁、九江、衡水等地也就本市物业管理条例向社会公开征求意见。

　　北京市人大常委会法制办主任王荣梅表示，《北京市物业管理条例》的出台将依法破解物业管理难题、规范物业管理工作，构建具有首都特点的超大城市基层治理新格局。

　　条例提到物业管理纳入社区治理体系。刘立华认为，这是最具特色的亮点。从加强社区治理入手，发挥党建引领作用，符合新时代要求。

　　鉴于社区在此次疫情防控中的重要作用，条例增加了应对突发事件条款，明确街道办、乡镇政府负责指导物业服务人开展工作，并给予物资和资金支持。

　　没有业委会咋办？条例创造性地提出组建“物业管理委员会”。组织业主共同决定物业管理事项临时性机构的成立，目的是推动业委会的产生。“物管会的出现符合当前形势需要，有利于业主与物业公司之间的良性沟通，实现小区物业管理的平稳过渡和长远发展。”长城物业北京分公司总经理张永谦说。

　　为实现各方利益平衡，条例规定物业费实行市场调节价并适时调整。业主逾期拒不交纳物业费，物业服务人可依法提起诉讼或申请仲裁。法院可依法对拒不执行的业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

　　条例也对物业公司提出明确要求，增加了其违法成本。如物业服务人应如实公示、及时更新物业服务收费标准和方式，对电梯、消防设施加强巡查和养护，采取必要措施防止悬挂物脱落，对不文明行为进行劝止或报告等。物业服务人若被解聘拒不退出，自规定时间届满次日起每日罚1万元；若未优先满足业主出租车位车库，每个违法出租车位最高可罚1万元。

　　由于专项维修资金不足，维修和更换公共设施设备经常久拖不决。为此，条例规定当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%时，业主组织应及时通知业主补足。另外，50%以上的公共收益应优先补充。

　　赋予基层部分执法权是一大特色。“特别授权是北京市在总结长时间以来的实践经验基础上做出的，具有现实意义。”王丛虎指出，执法权的下沉可一定程度缓解“看得见的无权执法，有权执法的看不见”的尴尬，是对“街乡吹哨、部门报到”执法机制的有益补充。

　　此外，条例对老旧小区综合整治、前期物业、失管小区应急维护、不文明行为惩处等公众关心的其他问题也做出回应。

　　各地条例在体现共性的同时，结合实际，各具特色。

　　《重庆市物业管理条例》细化了物业管理区域禁止行为清单，鼓励使用新技术为物业服务提供便利，建立起第三方评估制度，并创设了民宿等住宿服务规范。

　　《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管，修改业主大会生效和表决门槛，降低业委会选举门槛，并强化对业委会的监督。