老小区物业收费“死结”如何解？

　　记者 杨绪忠

　　老旧住宅小区，普遍存在着基础设施老化、停车位紧张、环境脏乱差、管理服务落后等问题。俗话说：一分价钱一分货。可是，到了物业服务与收费的操作层面，这个“朴素的真理”就成了“蛋生鸡”还是“鸡生蛋”的纠结。如何破解呢？记者为此作了走访调查。

　　物业服务与收费的“死结”

　　“小区楼道里的门禁坏了好几天，没人来修。隔壁邻居装修产生的垃圾堆放在楼下近半个月也没人来管。物业公司催缴物业费时却一点也不含糊，承诺经常不能兑现。我打算通过法律维权，讨个说法。”近期，中心城区一小区的居民张先生向大成律师事务所的律师抱怨，并咨询相关法律条文。

　　长期以来，服务质量和收费问题，是物业管理中的焦点。相关调查表明，近几年，有关部门受理的各类物业投诉居高不下，一个重要原因就是物业费用信息不公开，业主和企业之间信息不对称。

　　近年来，因为最低工资标准上浮、物价上涨等因素，人员费用成本日益增加，不少小区的物业管理收费标准却未作调整。为减轻经济压力、缩减成本，一些物业公司不得不动起“歪脑筋”，或减少人员配置，或降低服务频次。由于日常维修费标准偏低，且20年未调整，即使全部收缴到位，也不能满足需要，加上物业专项维修资金未实现全覆盖，国务院《物业管理条例》第52条规定的应当由专业单位履行维护管理责任的，有关专业单位也拒不执行，导致小区的排水、给水甚至消防设施都出现问题。

　　小区里，该维护的不维护，该保养的不保养，该更新的不更新。业主说：“物业应先提高服务标准，再提高物业服务费。”物业则说：“先提高物业服务费，再提升服务质量。”一个问题的两个方面似乎就这样成了解不开的“死结”。

　　小区积极探索创新破题

　　走进海曙区文昌花园，可以看到小区里环境整洁，基础设施维护较好，邻里和睦的氛围扑面而来。

　　文昌花园小区于1998年交付，有业主268户、10多个楼道。物业费经历4次调价，从当年的每月每平方米0.3元一路涨到现在的每平方米0.85元。每平方米0.85元的物业收费标准在中心城区的老旧小区中，并不算低。但小区的物业费收缴率连续三年保持100%。

　　这个小区，为何能做到这一点？

　　“首先，我们尽可能做到小区物业收费阳光透明，流程规范。其次，作为业主最在意的还是收了钱之后，物业管理服务的水平能否让小区居民有获得感。”联合物业的相关负责人对记者表示。

　　而文昌花园业委会的成员印证了这一说法：近几年，小区的硬件设施不断完善，如有了门禁道闸、安全死角加装摄像头、绿化带两次修补等，业主能切实感受到物业服务水平的提升。

　　“小区在交付后一直由联合物业进行管理。多年来，业主对物业的服务还是比较满意的，双方关系也比较融洽。”文昌社区居委会干部对记者表示。

　　亚太酒店物业相关负责人对记者介绍了他们的经验：“要打造居民的幸福生活，解决巨大的收支缺口是关键。我们用科技提高效率、替代人工，比如我们推出的工单系统，按照工作量计算工资，精简不少工程人员；利用软件平台开发的无人值守停车场、共享车位，可以节约大量的停车收费员；利用小型扫地车、落叶吹风机、移动式绿化浇水器等设备提高效率减少人工等。我们还通过提高物业费收缴率来增加收入，我们的老旧小区物业费收缴率在85%以上，大大高于宁波其他老旧小区的平均收缴率。”

　　确立最低服务标准是关键

　　不过，业内人士普遍认为，面对物业收费与管理的“死结”，鼓励和督促物业公司和社区基层组织坚持创新、提升服务水平是一个方面，关键还要从根本上解决物业收费的定价问题，加快开发适合“住宅小区基本服务及收费标准”的测算系统，以体现行业的权威性和专业度。

　　今年7月，上海市制订出台《上海市住宅物业管理规定修正案(草案)》，明确提出：市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额；同时，物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业协商时参考。

　　事实上，我市已参照其他地区经验，结合宁波实际，正努力推动问题的解决。在日前举行的全市中心城区老旧住宅小区环境整治推进会上，市住建委主任陈寿旦表示：“我们将建立健全最低物业服务收费调价机制。按照政府引导、业主主导和‘保底线’的要求，制订出台老旧小区最低物业服务标准收费指导意见，力争实现物业服务收费最低标准全覆盖，努力解决老旧小区物业服务收费长期过低和无调价机制的问题。”