有啥道理？小区地下停车位只能长租且须一次付清22万

　　小区地下人防车位不再接受短租形式，必须长租且需一次性付清22万车位使用权租赁费，这合理吗？近日，普陀区子洲路680弄明丰世纪苑多位业主致电新民晚报，质疑上海明旺房地产有限公司对停车费“一刀切”做法实属霸道，难以接受。

　　停车费需一次付清22万

　　据居民张先生介绍，从2003年入住小区后，他一直租用小区的2号地下车库车位，此前都是每季度交900元的租金。今年5月24日，物业向停地下车位的业主发了一份告知函，函文称：“有本小区业主对该车位提出长期租赁意愿，考虑到该车位目前由您在租赁使用，故先告知您该车位在您租赁到期后将以长租方式出租，如您不愿意以长租方式取得该车位使用权，租约到期后，将视为放弃该车位的租赁使用。”

物业给业主发的告知函 新民晚报记者 季晟祯 摄(下同)

　　张先生说，若他想继续使用地下停车位，需要一次性付清22万认购余下55年的车位使用权。“这不是变相的强卖吗？”他也透露，本着自愿原则，这些年来物业一直暗中推行长租地下车位协议，的确陆续有不少业主签了协议，租赁费用从8万至12万不等。但此次物业突然采取强迫的“一刀切”做法，让一些业主很是气愤。“签订长期合同能理解，可凭什么要求一次性把余下年限的租金都交了呢？为什么不能每两年或者三年一交呢？”

　　对租赁期限合法性存疑

　　据悉，小区2号车库属人防工程。“人防车位只能租不能卖，开发商让我们一次性付清费用也只是拥有车位使用权，根本没有产权证。根据法律规定，租赁最长期限是20年，那超过20年后的时间，怎么保证我们的使用权？怎么敢签合同付钱？”业主们的担忧始终萦绕不断。

　　另一位业主王小姐告诉记者，考虑到小区停车日益紧张，她于2015年分别与物业及开发商签了地下车库长租协议。“那时也犹豫过是否要一次性付清12万，但至少能保证回家有地方停车，不用焦虑去抢地面停车位了。”王小姐说，当时物业信誓旦旦称，除了没车位产证外，该车位等同于她“买”下，可以一直使用。记者看到王小姐出示的协议上注明“本车位为长期使用权，期限与本土地车位使用权年限相同(除不可抗力)。”多名签过合同业主表示，虽然协议上显示使用期限不止20年，但他们对于这样条款是否受法律保障也心存疑虑。

2015年车位租赁合同

　　目前，小区开发商委托上海东旺房地产经纪有限公司办理地下车位使用权事宜。“我们在操作上完全是合法合规的。”东旺房地产经纪有限公司工作人员吴恺强调，目前地下车库租赁费是基于市场需求的定价，而且大部分原地下车库车位租户都已签了长租协议。他也表示，鉴于一些业主质疑租赁期限有效性问题，新版合同上特别“修正”写明：“租赁期限为20年。租赁到期后将不再收取租赁费用续租20年，直到与本车位土地使用权同时到期(除不可抗力)。”

新版地下车库使用权长期租赁协议

　　开发商行为和现行法规不违背

　　人防车位是否只能租不能卖？记者从普陀区住房保障和房屋管理局了解到，民防工程在产权问题上没有特殊性，基于“谁投资，谁受益”的原则，并且民防工程投资者可以按照房地产管理的相关规定取得民防工程所有权。物管科工作人员介绍，地下车库和地面停车位产权归属不同，地面停车位产权属于小区全体业主，地下车库属于民防工程，产权属于小区开发商上海明旺房地产有限公司。“通俗说，开发商只是暂不具备出售停车位条件，因而只能租赁，若根据规定办理相关手续，也是能办出停车位‘小产证’。”

　　至于业主投诉关于收费“一刀切”及租赁期限有效性问题，物管科工作人员表示，国家发改委从2015年起放开了住宅小区停车收费指导定价，此外根据上海住宅物业管理规定，物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。“开发商作为地下车库产权所有人，这样做和现行法规并不违背，主要还是契约双方对收费标准和形式能达成共识即可。”该工作人员也坦言，长期租赁期限是否有效的认定并非由行政部门来判定，若合同一方对此存疑，可以走司法途径。

　　律师观点

　　一次性付清有风险 小心合同里的“坑”

　　上海江三角律师事务所周蒋锋认为，根据《物权法》规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”小区停车位作为稀缺资源，物业或者开发商这样所谓“一刀切”做法，不但设置的车位租赁期限过长，而且还采取“价高者得”的竞争机制，变相挤压了不愿长租车位业主的权利。此外，《合同法》也明确指出，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”旧版的格式合同条款虽然约定“本车位为长期使用权，期限与本车位土地使用权年限相同”，但是，最终的法律效果是“车位的租赁期限为20年”，业主支付的费用对应的使用年限就是20年，20年后的权利无法得到法律保障。

　　在周蒋锋看来，即使新版合同明确了租赁期限为20年，但该约定后半段“租赁到期后将不再收取租赁费用续租20年，直到与本车位土地使用权同时到期”属于恶意规避法律的违法条款。“要等20年租赁期届满，当事人才可以续订租合同，而非一开始就在合同里约定续租，否则等同于无效。”值得注意的是，新版合同的甲方都是开发商，物业服务公司不再作为合同主体收取服务费，这就对汽车今后的保管责任划分造成隐患。如果汽车停泊期间被盗或受损，责任很可能需要由业主独立承担。