合同有“问题”

　　据《工人日报》记者了解，今年5月，在北京工作的孙先生通过北京非常生活房地产经纪有限公司（以下简称非常生活）在丰台区天兴家园小区，租了一套72平方米的两居室，月租金为4800元，交租方式为“押一付三”。

　　记者从孙先生与非常生活签订的《北京市房屋租赁合同》中看到，该合同租赁期限从2018年5月9日至2019年5月9日，第一次交租时间是2018年5月9日，第二次交租时间为2018年7月9日。

　　仔细研究合同，记者发现了其中的“问题”，该合同第九条对“合同的解除”进行了规定，但有7条是非常生活可以单方面解除合同，其中就包括未按规定时间交租达3天的等具体内容。而仅有2条是租户有权单方面解除合同，其中1条规定的还特别模糊，即“未按合同约定条款行使甲方（中介公司）义务的”。

　　该合同第十条对“违约责任”进行了规定，但有5条是需要租户承担责任的，其中包括未按规定时间交租达3天的需支付两个月租金的违约金；租赁期满前一个月，租户明确不再续租的，应随时配合中介公司带新租户看房，否则按违约处理等。而仅有1条是非常生活需要承担责任的，即租赁期内，中介公司无故提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房，否则将剩余租金退还租户，并按月租金的200%支付违约金。

　　加重租户责任条款应属无效

　　那么，未按规定时间交租达3天的需支付两个月租金的违约金，这一规定是否合理呢？

　　中国消费者协会副会长、中国人民大学法学院教授刘俊海表示，根据相关司法解释，违约金的标准应当与一方违约可能给对方造成的损失数额相当。如果违约金约定过高（超过损失金额30%），人民法院可在一方请求调低违约金的情况下，根据案件具体情况对违约金数额进行调整；同样的，如果违约金约定过低（低于实际损失的30%），守约方也可以要求法院调高违约金数额。

　　“租户晚交9天租金却要支付两个月房租的违约金，这样的约定显然是不合理的，明显高于中介公司的实际损失。”刘俊海说。

　　对外经济贸易大学法学院教授、消费者保护法研究中心主任苏号朋则认为，合同的签订应遵循公平合理、权责对等的原则。孙先生与中介公司签订的合同内容属于格式条款，但是合同的第九条和第十条属于明显加重租户责任的格式条款。根据《合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方明显加重对方责任的，应当认定该条款无效。

　　注意防范不规范中介公司

　　孙先生的遭遇并非个例。记者在微博以及百度上搜索发现，不少消费者反映迟交房租被收取高额违约金的问题。

　　有业内人士指出，一些大的正规中介的房屋租赁合同都是在当地住建委备案的，遵循甲乙双方权利、义务平等的原则。但有些不规范的中介与租客签订的合同并未在住建委备案，这类合同有可能通过拟定不平等条款，增大租客违约的风险，这类合同在行业当中称为“格式合同”。

　　“之所以出现这个问题，是当前二手房交易不高，一些不规范的中介公司自然就要从租赁入手想方设法多挣钱。”上述业内人士说。

　　对此，中消协有关部门负责人提醒消费者，在租房时一定要谨慎，尽量挑选行业内连锁企业、品牌公司接受服务，并注意防范不规范中介公司。

　　此外，该负责人还表示，在签订合同时，消费者要注意迟交房租等情况下的违约条款，违约金超过一个月以上房租时谨慎签约；对于房屋租赁期限、租赁付款方式以及租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、上网费用等如何分摊等都要注意。同时，在签订合同时，要注意查看是否加盖经纪机构公章，经纪合同有无经纪人员签字，签字的经纪人员是否为实际提供服务的人员。（记者 杨召奎）