房贷新政出台股市创新高你是买房还是理财

2015-04-07 09:49:56　　来源：大河网

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你是买房还是理财

　　记者徐曼丽文白周峰图

　　核心提示|3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，职工家庭使用住房公

　　积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。同时，股市又创出了近年来的新高。

　　新政的实施，迅速成为搅动楼市和股市的焦点，房贷政策迎来了更为全面的“松绑”。这一重磅政策的出台，将会为咱们老百姓带来啥好处呢?那么，在新政之下，你是买房还是理财?

　　新政：看看这些政策哪个与你更“贴近”

　　先来了解一下什么是二套房贷首付？

　　“二套房贷首付”是第二套普通自住房的按揭贷款的第一期付款简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的第一期付款。

　　此前，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例有60%;而北上广深二套房的首付比例更是有70%。而此前住房公积金贷款政策：首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%;90平方米以上的，最低首付款比例为30%。

　　　　“3·30新政”则有了很大的改变：

　　　　新政要点1：二套房首付降至4成

　　二套房首付降至4成：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　新政要点2：公积金首套房首付降至2成

　　公积金首套房首付降至2成：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。

　　新政要点3：公积金二套房首付降至3成

　　公积金二套房首付降至3成：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　新政要点4：营业税免征期“5改2”

　　个人转卖普通住房，营业税免征期限5年变2年。

　　上周，住建部与国土部联手出台的今年首波楼市新政被视为打响了救市的“第一枪”，二套房首付成数的降低在许多人看来已是“意料之中”。果然，央行3·30日下午便宣布将二套房商贷首付降至4成，同时公积金首套首付降至2成，公积金贷款结清的二套房首付降至3成。

　　随即，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》发文，对买卖房屋时所产生的营业税年限进行了调整：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。此前，个人普通住房销售免税的年限被设定为5年以上。

　　“松绑力度超预期。”一位地产业内人士认为，此次“组合拳”政策偏向支持二套合理改善型需求，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。此举对盘活公积金使用效率的意图表现明显，同时有利于“卖旧买新”的改善型需求利用公积金买房。此外，营业税调整将有利于市场上改善型购房人群出售已有的房屋，增加二手房市场免税房源供应，促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。

　　一位银行人士表示，从过往经验看，从政策发布到最后落地最快也要一个星期的时间，从商业角度看，银行是愿意执行这个政策的，二套房降低首付比例，贷款额度更大，银行盈利更多。但最终是否成行，还要看各地方监管机构的整体把控。

　　【责任编辑：赖锋】

市民排队询问房产税

　　反应：新政“组合”影响广，想得“实惠”还得再等等

　　毫无疑问，二套房贷首付比例下调，意味着改善性需求置业的门槛将大幅下降，带来改善性购房需求的积极释放。这一消息让很多准备二次置业的人欢欣鼓舞，各人心事各不同。新政到底给咱老百姓带来啥影响，我们通过一些短片来看看……

　　短片一：市民“着急”来过户

　　根据财政部的通知，个人购买2年的住房对外销售免征营业税，从2015年3月31日起执行。这也让不少市民“蠢蠢欲动”。

　　瞧，这两天，来郑东新区房产交易大厅咨询相关营业税的人还真不少。大厅挤满了人，排起了长队。“不是说买满2年的房子就不用交税了吗?现在能办不?”市民王女士在税务窗口咨询。“现在还不行。我们没接到相关的政策呢。再等等吧。”工作人员称，虽然政策出来了，但他们还没接到上级的通知，建议有这方面需求的市民们先别急。

　　王女士在政策出来之前刚签过买房合同，而且房子是3年，正在为交几万元的营业税发愁呢，看到新政策，真是开心得不得了。

　　短片二：个人首付大大减少

　　市民刘先生在郑州西郊有一套房子，但是还想在东区买一套四室二厅的房子来改善住房需求。这不，楼市新政的出台，真是把他乐的，“终于等到‘春来了’。”他说，前年他相中一套房子，如果买了因为是二套房，就必须首付60%，东拼西凑也不行，最后不得不放弃。

　　而去年出台认贷不认房的政策，即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策。而按照这个政策，他首付只需要付30%，他又在看房了。

　　这还没确定买哪套房子时，“3·30新政”出台了。他真是开心。这次他准备用公积金来贷款买房了，因为可以按照20%的首付购房，那么200万的房子首付为40万。“这样的话，我的首付款压力就小很多了。”刘先生说，如果他买二手房的话，也可以选择2年期的免征营业税的房子。对他们想改善住房的人来说，二套房首付比例下调政策落地，真是个大好的消息!

　　短片三说好的签约呢？

　　买房者王先生称，3月29日那天，因为业主有事，就说好到3月30日晚上在房产中介签约。但是，当天下午新政出来后，中介打来电话告诉他业主不签了。后来才知道，业主想涨价，“这说好的签约没了”。对此，他也很苦恼，虽然相中了那套二手房，但如果业主加价太多只能放弃。

　　“你还别说，这两天，业主们打来电话想涨价的还真有。”郑州一家房产中介的工作人员小李告诉记者。

　　新政没下来之前，他的一个业主本来想卖230万的房子，因为一直没有成交，告诉他还有5万的还价空间。谁知道新政出来之后，业主立马打电话让他提高到240万。“原因是满2年未满5年的房子可以省下十几万的营业税，房主们觉得应该‘分享’这个福利。”小李说，多数房主想在省下的税费中分一杯羹，营业税新政可能会加速更多房源的成交。但他也认为，对于房主们来说，最好先不要涨价，别因涨价面临有价无市的局面。

　　【责任编辑：赖锋】

你是买房还是理财

　　短片四纠结于观望or出手

　　张先生和女友准备今年底结婚，正筹划着买婚房呢。但他们一直在等机会，等房子降价。这新政一出来，放宽二套房的首付后，房价会不会再回升呢?观望还是出手，两人很是纠结。

　　对此，业内人士认为，房价会不会涨，会不会影响到个人想买的房子谁都说不准。对于刚需购房族来讲，房地产市场经过这么长时间的调整，迎来这一个政策利好，该出手时就出手;当然你还得从自身的财务状况、还贷能力等方面来综合考虑。

　　短片五有房投资族的苦恼

　　房东马女士名下有7套房子，做生意的她有着超前的眼光，早早就下手投资买房、卖房，中间也确实赚了不少钱。但是不动产登记的消息出台后她很苦恼，房子是卖还是不卖?

　　马女士说，这两天她和好朋友商量这个事。朋友帮她分析，认为这次二套房宽松政策的出台，也释放了房市政策宽松的信号，至少近期，征收累进式、惩罚性房产税的可能性不大，先不用着急。但是，最好还是把闲置的房子出手，这两年也是一个比较好的时机，因为，谁都不知道市场下一步如何变化。

　　“3·30新政”的出台，确实搅乱了许多人的计划。毫无疑问，二套房贷首付比例下调，意味着改善性需求置业的门槛将大幅下降，带来改善性购房需求的积极释放。

　　在采访中记者了解到，目前郑州一些楼盘大多按兵不动不涨价。不过，也有楼盘销售人员说，如果调整房价会在清明节后研究。

　　在走访郑州工农中建交及浦发、光大、中信等商业银行了解情况时，多家银行二套房首付仍为60%。一家商业银行工作人员称，目前还没有接到总行的文件通知，新的政策落地，最快也得半个月左右。

　　据悉，郑州住房公积金管理中心对于公积金新政或将打包出台，不仅降低首付比例还提高贷款额度。

　　【责任编辑：赖锋】

你是买房还是理财

　　新政之理财：用少交的钱来挣钱

　　新政之下，我们该如何理财，这也是许多投资人想找的方向。我们来听听理财师的建议吧：

　　●股市利好，诱惑很大

　　这一段时间，股市进入牛市行情，沪股不断创出近年来的新高。很多人开始重新进入股市，股市成为许多人又一个掘金之地。二套房贷首付比例下调，对于地产股来讲真是一个利好的消息。而且目前股市大涨，让许多投资人把方向又转向了股市。而在今年两会，中央释放出支持居民自住和改善性需求住房消费的信号，同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。国务院总理李克强也在记者会上表示，“支持自住住房和改善性住房需求，促进房地产市场长期平稳健康发展。”

　　在当前牛市利好的大环境下，地产股会迎接新一轮的暴涨。所以，投资者不妨配置一些业绩较好的地产股和银行股，结合互联网金融来选择股票。

　　●多方位投资，来算算你能挣多少钱

　　如果你在二三线城市买房，假如夫妻两口买一套200平的三居室总价300万，第一套房贷款尚未结清，那么二套房的首付比例由70%降至40%，原先首付210万元，现在首付120万元，比原先少交了90万元。商业贷款30年利率为6.15%，大部分银行打9折，即执行5.535%的利率。如果拿少交的90万元去投资理财，30年能多赚多少钱呢?

　　投资P2P

　　目前P2P行业的平均年化收益率为15%左右，如果未来30年一直是这个收益水平，少交的90万元首付能多赚：900000×(15%-5.535%)×30=260.55万元。

　　买混合基金

　　不同基金类型的收益状况不同，牛市的情况下，股票基金收益能达到30%以上，混合基金也能达到10%以上，如果买混合基金持有30年，少交的90万元首付能多赚： 900000 ×(10%-5.535%)×30=125.55万元。

　　买票据理财

　　目前票据理财的平均收益率大多在5%-9%之间，按照7%来算的话，少交的90万元首付能多赚：900000×(7%-5.535%)×30=44.55万元。炒股

　　2014年全年上证指数狂涨52.87%，2015年牛市行情延续，当然股市风险太大，涨跌变幻太快，你可以估算一下自己买的股票能涨多少，再来测算一下少交的90万元首付能多赚多少，结果肯定会吓你一跳。

　　近年来二套房首付政策调整一览链接

　　5年来，我国对“二套房贷”的政策经历了由“首付比例不低于50%”到“首付比例不低于56%”，从“认房又认贷”到“认贷不认房”的变化。

　　2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称《国十条》)。

　　《国十条》规定：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，银行对二套房认定是“认房又认贷”，即只要手头有一套房，不管是否为贷款所买，其再贷款买房时均被视为购买二套房。

　　2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。