严格执行出售自有住房个税征收规定 建立90平方米以下普通商品房项目审批快速通道

　　在国务院“新国五条”细则出台后，广东率先出台首个地方版细则。广东省政府网站25日发布的《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求，广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国务院文件要求不符的，应立即作出调整。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，广州房价调控目标有可能同GDP增长挂钩，会相对温和。

　　对公众最为关注的二手房20%交易所得税，通知称，房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

　　通知称，要严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛。各地要建立健全预售资金监管制度，严格预售资金监管。

　　大力推进城镇个人住房信息系统建设，2013年底前各地级以上市(含顺德区)要按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。省住房城乡建设厅、统计局等部门要加强对全省房地产市场的监测和研究分析，及时主动发布商品住房交易和租赁的权威信息，稳定市场预期。加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时主动澄清并依法严肃处理相关责任者。

　　通知要求，各地级以上市(含顺德区)政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并报省国土资源厅备案。要进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。

　　通知提出，2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套，各地要尽快把建设任务落实到具体项目和地块，抓紧做好立项、规划、环评等前期工作，确保新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。要结合落实《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》要求，抓紧组织编制完善中长期住房保障规划，保障性住房建设量较大的地区要尽快编制保障性住房土地储备规划。保障性住房项目应尽可能安排在公共交通、教育、医疗、农贸市场等配套设施较为完善的区域，并特别注重公共交通系统配套建设。各地要抓紧完善本地区住房保障管理制度，加快住房保障管理信息系统建设，实现多部门信息资源共享。2013年底前，各地级以上市(含顺德区)城区要把符合条件、稳定就业的外来务工人员纳入住房保障范围。

　　对市场关心的房产税问题，黄韬认为，广东3月推出房产税可能性不大。“对政府而言，从长期看，征收房产税可增加政府收入，一旦出台，房价肯定会下降。现在，广州房价还没有到必须靠征收房产税进行调控的阶段。有关部门在考虑征收房产税时会平衡税收收入和房地产价格下降之间的关系。可能要到9月和10月，有关部门会根据此次政策出台对房价影响情况，再考虑有关问题。”满堂红地产高级研究主任肖文晓表示，地方政府自动加码调控可能性较小，更多的是重申以往政策，并堵住一些政策漏洞。

　　广东“国五条”细则率先落地

　　25日，首个地方版“国五条”细则正式落地。广东省政府发布“转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”，细则要求广州、深圳两地需于3月底前公布房价控制目标，并明确指出，至2013年底广东全省地级以上城市完成住房信息联网工作。但值得注意的是，并未对限价目标、二手房交易征20%个税如何操作等焦点问题做出明确规定。

　　细则要求，广州、深圳两地需根据近年房价走势情况 ， 合理确定2013年度新建商品住房价格控制目标，并于3月底前公布。其他地区需结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。对执行相关政策措施不到位、房价上涨过快以及保障性住房建设进度缓慢的地区，要及时对该地区政府负责人进行约谈和问责。

　　在限购方面，细则指出，广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整，并应严格把关。与此同时，需严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

　　值得注意的是，这是首次对广州和深圳两大一线城市实施限购、限价的“双限”政策。

　　暨南大学管理学院教授胡刚接受《经济参考报》记者采访时表示，此前“国五条”中要求对部分房价上涨过快的重点城市实施价格限制，而此次广州、深圳的限价相当于落实了政策的要求。可预见的是，近期涨幅较快的北京和上海也有可能延续广州和深圳的“双限”政策。

　　国家统计局公布的70大中城市数据显示，北上广深领涨全国，1月深圳上涨2.2%，北京上涨2.1%，广州上涨2%，而2月涨幅更甚，北京、广州上涨幅度高达3.1%，上海上涨2.3%，深圳与上月持平，上涨2.2%。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者指出，由于此前对于房价控制目标都是包含保障性住房项目，地方对房价控制可操作性大，但是此次细则中指出房价需摒除保障性住房，这对于地方来说，摒除保障房将大大增加调控难度，也将对市场产生更大的影响。

　　此外，在供应方面，细则提出，地级以上城市需于3月底前公布2013年度住房用地供应计划，并进一步探索完善“限地价、竞房价”、“限地价、竞房价或竞配建保障房”等土地出让方式，防止商品住房土地出让价格过快上涨。与此同时，要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。

　　细则同时明确表示，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛，并于2013年底前全省地级以上城市按要求完成与省房地产数据中心的网络连接和数据传输测试，并按统一标准实施改造升级。

　　顾云昌指出，广东首次提出信息联网时间表，为全国联网打造基础，并会加快以住房信息联网为技术基础的房地产持有环节征税工作的进度。但此次细则仍待完善，例如公众所最为关注的二手房20%交易所得税等问题，广东省政府仅是以“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”一笔带过。

　　“总体来说，广东版细则不细，可操作性并不强。”顾云昌指出，由于国家没有出台对于个税征收方案以及信贷等各项措施实施细则，因此地方出台细则并未涉及这些焦点问题，从而进一步加大了下级政府的执行难度。

　　顾云昌指出，在其他各省细则设定过程中，应更具有操作性，另外，在政策决定后不要形成空档期，以免造成市场不稳定或部分人钻空子的现象。(经济参考报)

　　地方省市政府本周有望陆续公布楼市调控新政细则，卖房20%个税和房价控制目标悬念待揭

　　　　未完待续……

　　3月最后一周的第一天，广东率先发布了响应“国五条”的地方细则。“粤五条”在明确贯彻楼市调控新政之余，依然留给市场一定的遐想余地。

　　比如，在转让二手房是否征收20%个税和房价控制目标上，“粤五条”都做了原则上的响应和要求，但具体执行程度几何却仍待深圳、广州等市一级的细则。

　　而对于其他各省份政府来说，这同样将是忙碌的一周，因为月底就是各地出台细则和房价控制目标的截止日。

　　合富置业分析师黎文江在接受《第一财经日报》记者采访时预计，各个城市的具体细则或已基本制定到位，“都在等别人先出来，看看舆论反应。”

　　　　细则还需落地到市

　　“粤五条”沿袭了“国五条”的大框架，分别从切实落实政府稳定房价的责任、坚决抑制投资投机购房需求、增加中小套型普通商品住房供应、加快保障性安居工程建设(行情 专区)、加强房地产市场监管五个方面给出了广东省继续做好房地产市场调控的落实精神。

　　地方是否贯彻二手房个税新政是外界关注的省、市级政府落实“国五条”的一大悬念。

　　全称为《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的“粤五条”要求，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

　　17号文就是国务院办公厅3月1日发布的“国五条”细则，明确了转让二手房征收20%个税等条款。

　　3月14日，住房和城乡建设部(下称“住建部”)部长姜伟新对媒体表示，要坚决执行二手房交易征20%所得税的政策，执行当中如有问题再完善。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，20%个税征收到底如何执行，依然要等国税总局细则出台，同时也要看广州和深圳如何出细则。

　　广州市房协专家委员会副主任委员谈锦钊分析，接下来各市的细则会按照20%的规定来做，但很可能有区别对待，虽然是20%，但关键在于怎么算，比如可以按照五年以内、五到十年和十年以上差异化对待。

　　谈锦钊说，以前的房改房是带有低工资水平下的工龄福利色彩的，如果全都按增值额来算，肯定不合适。“所以地方政府肯定会出台一些有所差别的措施。”

　　东莞住建局人士则表示，当地早就按照20%征收个税的要求来做了。本报此前报道，早在2007年，东莞就已执行新政，即二手房按差价20%计征个税，但明确“满五唯一”(个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房)免征个税。

　　　　如何看待“细则待细”

　　调控政策落地效果几何还取决于地方税收和金融等部门之间的协调。

　　事实上，“国五条”中提及的“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”，在广东细则中并未涉及。中国房地产研究会副会长顾云昌对本报记者表示，由于国税总局、央行等部门并未出台相关细则，地方政府一是没有权力制定相关政策，二则担心与国家政策不符，因此就出现这种“细则待细”的局面。

　　“地方不好操作，比预料的难度更大。”他说。

　　住建部副部长齐骥在今年两会上透露，地方楼市调控细则将在3月底前陆续出台。

　　由此可以预期，各地细则将会在本周集中释放。杨红旭认为，由于“国五条”细则落实的重点在具体城市，省一级的细则就不必奢望有太多细节，接下来应该重点关注具体城市。

　　“实际上就是省级层面先表个态，催促各地政府赶快出政策。”黎文江说，有些城市可能还在相互“观望”之中。

　　前述东莞市住建局相关人士告诉本报记者，目前东莞还没有制定具体的细则，“省里的文件也是刚刚才下发，我们会按照省里面的要求，制定细则，并按照规定的时间发布。”

　　江门市住建局人士也称，会严格按照省里的要求制定出台细则。

　　从此前的地方落实调控细则来看，“出头鸟”并不好当。比如2011年10月，佛山发生的“朝令夕改”插曲引发媒体关注，当地先是发文称在特定条件下降低限购门槛，但此后紧急发布通知表示暂缓执行。

　　　　房价控制前车之鉴

　　地方政府如何给房价套上缰绳则是另一个关注点。

　　根据“国五条”的精神，至少有35个城市(26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市，不含港澳台)需要在本月31日前出台房价控制目标。

　　在“粤五条”中，点名要求广州、深圳市合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。

　　广州市国土房管局相关人士对本报记者明确，广州会在月底前公布今年房价的控制目标。

　　杨红旭称，后续的关键是看两市将房价控制目标定在何处，依然像2011年那样不超过GDP或人均收入增幅，还是不超过5%，还是基本稳定，还是稳中有降。

　　2011年的“国八条”也曾要求地方出台普通住房房价控制目标，多数重点城市主要参考的是GDP增速和居民人均可支配收入增幅，房价调控目标大多设定在房价上涨10%左右，包括广州和深圳。

　　当时，这一对标参考的选定被质疑为是涨价目标。住建部也曾发出通知，要求各地科学合理制定调控目标。

　　顾云昌表示，房价控制目标不太可能有新的指标体系，依然会是和居民收入、GDP增速、物价指数等相关。广州提出的今年GDP增幅目标为10%。

　　值得注意的是，2011年提出的房价控制目标针对的是“新建住房价格”，其中也包括了保障房，而2013年“国五条”的要求，则是针对的“新建商品住房”，不含保障性住房。因此，顾云昌表示，这会让地方政府更加谨慎。

　　国家统计局数据显示，今年2月份，广州和深圳的新建商品房价格分别同比上涨8.2%和5.8%。

　　顾云昌说，对于房地产调控，还是要相信市场的力量，要更多通过供求关系来解决问题。

　　“我认为现在就是要抓紧出台细则，同时慎重考虑不同的需求。”他说。

　　限购方面，广东出台的细则提出，房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。

　　17号文明确，限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。(第一财经日报)