冯郁青 袁艺铭

　　海外置产购业?这听起来早已不再陌生。在中国房市“体温”难测之际，已有越来越多的个人和房地产商选择投资美国，寻求更多的发展机会。

　　去年9月，来自中国河南、2007年就在纽约上市的房地产商鑫苑置业以5420万美元的价格购得位于纽约布鲁克林威廉斯堡城区的一块土地，用于该公司在美国进行的首个房地产开发项目。此项目是一幢拥有超过200个单元住户的公寓大楼，开发面积约为4.7万平方米，计划投资约2亿美元。

　　“美国的公司乃至当地开发商都非常青睐与中国房地产开发商合作。”鑫苑置业销售总监张令青对《第一财经日报》表示，“中国开发商资金充裕、财力雄厚，并有很好的客户基础，对美国开发商来说是互利双赢的好事。”

　　房市红火

　　2012年无疑是中国对美投资创纪录的一年。中国对美国企业的投资数额就达到65亿美元，创下历史最高纪录。美国经济正在缓慢复苏，当年危机时崩溃的房地产市场已经成为复苏的亮点。

　　评级机构标普公司2012年年底发布的报告显示，美国大城市房价已经连续9个月上升，其中20个大城市在10月份房价同比上涨4.3%。美国房屋市场研究公司核心逻辑(CoreLogic) 1月14 日表示，2012年美国房价上涨 7.5%，创 6 年来最大涨幅。同时，利率持续在历史低位，投资房地产正逢其时。

　　股神巴菲特在2012年2月就曾经说过，如果实际操作没问题，他要贷款买成千上万的独立屋，而且如果持有时间足够长，房地产会比股票回报率更高。因预测房地产危机而一举成名并且赚取40亿美元的对冲基金经理保尔森(John Paulson)在今年1月也改变了自己对房地产的态度，他认为现在是购买房产的最好时机。

　　很多中国投资者显然意识到了这一点。全美房地产经纪人协会的报告显示，2011年海外投资者在美购房金额总计820亿美元，其中中国买家以超过70亿美元成为美国房地产第二大投资群体，仅次于加拿大。

　　在纽约，59街至79街、公园大道至第五大道之间是最豪华区域，起拍金额在300万美元以上的房子，约有60%的竞拍者是华人。而在曼哈顿下城，据一家不愿透露公司名的房地产商统计，价位超过100万美元的公寓住宅中，有超过200户是中国买家。

　　席卷全美

　　中国投资者不仅在纽约掀起购房浪潮，佛罗里达州、加州也都遍布中国富豪的足迹。据加拿大媒体《多伦多星报》日前报道，加拿大多伦多市的佛州搜房公司工作人员称：“最近我们的客户为了订航班而精疲力竭，有些中国投资者甚至不用亲自前来便定了35套公寓。他们只是看看图片就直接签支票成交。”

　　佛罗里达州粉棕榈地产创始人艾普利米安(Shant Epremian)对加拿大媒体表示：“我准备将销售重点转向亚洲，那里的资金非常雄厚。买家都在寻找好的商机，也看到了佛州房市的低价促销。”

　　富裕华人在海外购房往往果断坚决，全现金付款，自然深得经纪人喜爱。

　　“中国买家的显著特点是，果断决定。”纽约房产经纪人戴尔[微博](Dale)对本报表示，“有的看五套房就拍板了，有的甚至只是看看房子的图片便签支票成交了。而美国买家，很多时候会看了一套又一套，有时要看上一两年。”

　　对于中国买家的购房特点，许多美国经纪人也都了然于胸。“华人偏爱全新房，要有许多附加设施，也喜欢吉利数字的楼层，要能看见好的风景。同时非常看重风水。”戴尔说，在户型上，独立产权公寓、合作公寓、联排别墅的销售状况都不错。

　　国内房地产大佬也早就看好美国的奢华公寓。2009年，北京万通地产(3.94,-0.05,-1.25%)股份有限公司就将目标锁定在纽约地标建筑——世贸中心一号楼，并成为其第一位商业租户，打造“中国中心”，长期承租64层至69层约两万平方米的黄金楼层，月租金高达千万美元。

　　世贸中心新址仅基础设施就投资110亿美元，是极具挑战的商业不动产项目。万通董事长冯仑在2012年哥伦比亚大学中国论坛上曾表示：“这样的情况下，因为万通的战略不只做住宅，还做商务不动产，借由这样一个项目，我们真正了解到，在纽约怎么样来做商用不动产，理解到我们认为的美国模式。这些对万通提升在本土的竞争能力都具有非常大的帮助。”

　　现在，“中国中心”的招商项目已经如火如荼地展开，接下来会有更多的中国企业进驻世贸中心。

　　潜在风险

　　另一方面，进军美国的中国房地产商还是将很大部分的营销面向国内市场。张令青在接受本报采访时表示，鑫苑置业在纽约的项目将于2013年上半年动工，预计2014年底完工。今年夏季将会在北京、上海、广州、深圳等中国一线城市率先启动住房预售。粗略估计，该公寓楼的销售总额约为2.5亿~3.5亿美元。但根据目前美国房市逐渐回暖的信号，预计建成后3~5年内，鑫苑置业在美国所有项目总销售额有望突破10亿美元。

　　“鑫苑的主要市场还是在中国。”张令青说，“现在我们很关注中国投资者喜欢居住的美国城市，如纽约、洛杉矶、旧金山和迈阿密等。我们会继续在美国搜寻其他项目，并计划将所建楼盘的40%左右卖给中国投资者。”

　　不过，在美国投资必须对当地的各种相关法律法规非常了解，才有可能生存和发展。冯仑就曾经在纽约的一次论坛上讲过，当年租用世贸中心一号楼，各种文件已经超过一人多高的时候，事情就进行得差不多了。

　　鑫苑置业的不少员工都是美国人，尤其是美国项目的负责人几乎都是在当地聘请的专员。他们训练有素，且十分了解美国的法律、税收制度、保险制度和贷款等要素，主要负责项目调研、土地估价、产权管理、合约签订、条款核实等。在进军纽约市场之前，鑫苑置业已经在美国西海岸开拓了房产项目，并与美国第二大房地产开发商莱纳房屋公司(LENNAR)合作，打造豪华城市公寓项目。

　　不过，中美两国房地产业的行规依然会有诸多不同，这给鑫苑置业带来了不小的挑战。在中国，房产商大多是“滚动式”开发，也就是依靠银行贷款和预售收入来支撑项目建设，回款速度直接影响开发成本。回款速度越快，开发的资金成本也就越低，利润空间就会加大。在这一过程中，开发商会将回款迅速投入到下一个开发项目，现金一直在不断滚动。

　　然而在美国，政府为了保护房屋购买者的利益，开发商的预售收入在项目建设完成之前要放在银行的托管账户，完工之前这笔现金不可以取出。开发商筹足购地款项后往往要委托产权保险公司进行产权审查，审查这块地是否有纠纷，比如地役权、留置权、抵押、费用等等。纽约的土地往往都有上百年的历史，很多卖家在卖地时根本说不清祖辈上几代人是否有将土地抵押或是否有其他债务问题，如果中国投资者没有仔细盘清债务就匆忙购买，很容易陷入被动。

　　“对于投资的每一步，我们都非常谨慎。”张令青说，“在前期，我们的很多合同要走两轮。不仅要让中国的法律顾问过目，以保护我们上市公司的利益，还要让美国当地产权公司以及其他第三方专业工程和评估单位仔细审核，确定万无一失后再签字。务必将风险降至最低。”