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　　谁将成福州未来的CBD之王？

　　上百万平米新型写字楼产品入市，市场依然需求旺盛，这恰是传统以鼓台为中心福州传统写字楼老化、配置落伍的一种无奈。也许限购、住改商只是引爆福州新兴写字楼市场的一根导火索，但老写字楼随着时间推移，已无法满足市场需求，才是点爆本轮福州写字楼供应、销售两头热的根本原因。

　　或许未来，五四路一些CBD(中央商务区)仍旧能在市场占有一席之地，捍卫鼓台传统写字楼中心的最后尊严，但福州未来写字楼CBD重心南移往沿江靠拢，已是大势所趋。

　　交通挤、电梯挤、停车难传统写字楼空置率高达20%

　　交通挤、电梯挤、停车难，已成为在上下班高峰时间困扰白领的三大烦，而这也是传统位于鼓台中心区域写字楼的通病。

　　首先是停车难。据记者了解，在福州五四路等写字楼密集区，停车是个大难题。在传统写字楼，停车难成为所有受访者反映的第一个问题。

　　租用省立医院附近的航空大厦的一家外贸公司负责人告诉记者，当初选择该大厦就是因为上下游企业都在这附近，沟通起来很方便。但每天停车让人头疼死了。

　　“大厦停车位就那么几十个，其中十几个车位已经被其他公司买断或者长期租用，剩下的只能先到先得。一些同事只能把车停在附近一家酒店的停车场。”

　　“我曾经到五四路一大厦办事，绕了半小时都找不到停车位，只能打道回府。可以说停车位不足成为当下写字楼的通病，这是一个集体症候群。”福州房产专家王阿忠称，现在写字楼开发商都在规划中着重解决停车难的问题，有的实际可用的配比可以达到1∶1.5左右。

　　此外，电梯老化也成为传统写字楼的通病。按照当前顶级写字楼的标准，按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米，等候时间不得超过30秒，客货分离，货梯至少两部。

　　但记者调查发现，福州传统写字楼远远达不到这些条件。航空大厦，20多层里的三十多家公司共用两部电梯，每部电梯荷载1000千克。不少企业表示，“这两部电梯已经使用了好些年，实际载重量比标注的还要低，碰上上下班高峰期，等个十几分钟已经算快了。由于没有设置专门的货梯，如果碰上有人搬运东西，基本上其他人就挤不上了。”

　　近年来，随着福州写字楼需求的节节攀升，很多小企业无奈之下搬进住宅。一栋大厦商住两用情况随处可见，这使得大厦周边交通混杂，停车难、电梯挤的现象也更加凸显。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍，据统计，目前福州写字楼供求严重失衡，有几万户企业面临写字楼缺口。如果按每个单位平均需要100平方米以上来算，市场缺口非常庞大。

　　正因为硬件的滞后，让一些传统的写字楼因无法达到企业的要求出现空置。

　　“大部分公司对写字楼都有自己的要求，面积、交通、配套……要找到所有条件都符合的非常困难。”郑爱新告诉记者，一些较落后的写字楼因无法符合现在的办公条件，出现空置，目前市场上这些写字楼的空置率达到20%。