楼市像一场比赛，开发商与购房者是双方运动员，而政府部门则是裁判。在2009年的“上半场”，这场比赛的赢者一直是开发商，但7月，当赛事进入中场时，裁判哨响(二套房贷收紧)，比赛双方开始调整战术。虽然中场之后，赛情会有所变化，但场外观战的业内人士却认为，下半场比赛的总体状况不会有大的改变，但会比较“胶
着”。

　　1.中场赛情

　　大户型销售明显放慢 小户型再成楼市主力

　　7月以来，不少楼盘，尤其是大户型楼盘的销售速度明显放缓。“6月份的时候，我们一天至少可以销售5套，高峰期甚至可以达到十多套。但7月以来，我们常会遇到一天卖不出1套的情况。”金山某楼盘销售人员告诉记者，7月，楼市中场开局有点不利。

　　相比纯大户型的项目来说，一些主销100平方米左右中小户型的楼盘销势仍旺。7月16日，世欧·彼岸城A1#开盘，当日销售率逾90%。3天，所有房源一抢而空。令人惊讶的不仅是销售成绩而是现场的抢房气氛。当天8点不到，彼岸城售楼部已经被购房者挤爆，不少房源出现了多组客户抢买的局面。新仓山洋楼90至130平方米房源开盘，当日销售过半；东方名城100至130平方米的房源日均销量过5套……销售人员告诉记者，目前最好销的仍是100至120平方米的户型。

　　楼市促销重来力度堪比淡市7月以来，“消失”近半年的楼盘优惠促销现象再次出现。

　　月初，优惠促销在楼市中尚属个例，只有一些楼盘对特殊房源或在特殊时期，诸如开盘时推出优惠举措。如，融侨·江南水都悦湖、江南水都兰邑在最后35席开盘时，推出最高优惠5.5万元!东方名城对首期房源香郡/华郡余房推出5888元/平方米的特惠价。而后，优惠面开始铺大，不少楼盘推出了优惠措施。7月20日，优派凯城推出了抢购特价房活动；7月10日，三迪香颂枫丹3#楼全程预约，最高优惠60000元；当然优惠幅度最大的当属位于福州乌龙江畔大学城长岛湾的融汇御山水，每栋享受优惠100万元……

　　2.战术调整 销售节奏加快

　　楼市如股市，每个开发商都希望能在最高点抛出，但上半年一直在等的开发商们，现在却明显加快了销售节奏。

　　“就在前几个月，高层对销售团队的要求还是‘不紧不慢’，慢慢消化为主。但从7月开始，任务量一下子加大，强调销售速度了。”一楼盘的销售人士告诉记者，从今年3月开始，推出三次房源，每推一次价格上涨至少5个点，推出的房源量却在递减。有时候有购房者要求购买尚未推出的房源，公司上层的意见却是“不急”。但现在，高层的态度明显变化，要求他们加快销售节奏。

　　在金山的某楼盘原计划7月中下旬推出新房源，却赶在7月10日左右推出。楼盘销售人员告诉记者，公司高层基于对后市的判断不明，重新调整今年的销售和开发思路，对在建工程加快建设速度，对拿到许可证的房源赶快上市。

　　主打中小房源

　　“上半年行情很好，一些大户型产品市场消化很快，我们原计划10月份再加推部分大户型，但从目前形势看，我们还是采取保守战术先打中小户型房源。”仓山某楼盘销售人员告诉记者，需求决定市场。现在，二套房贷收紧是个信号，改善型和投资需求可能会暂时停脚。

　　“二套房贷收紧对市场不会产生真正大的冲击，但它却是一个讯号，说明未来会有更严格的调控措施出台。”业内人士林先生告诉记者，前一阶段大户型畅销，但很多入市的资金来源于银行，许多人采取消费贷的资金购房，他们对政策敏感性非常强，一旦有风吹草动，肯定会提前退场。相比而言，现在100至120平方米户型，设计多紧凑，可达三房至三房半，非常适合居家自住。而且它们的购买资金多由家人共担，是楼市消化最稳定的产品。

　　3.场外评论 下半年进入“胶着”期

　　“后半场楼市起伏不会太大。”业内人士林先生分析说，由于现在大多数开发商“不差钱”，所以买卖双方下半年会进入“胶着”期。

　　从7月楼市成交情况看，上行态势并没有因为政策的收紧而改变。根据福州市房地产交易登记中心的统计，二套房贷收紧措施出台后，福州楼市两周来的成交量依然保持在1200套/周以上的高位，与6月基本持平。

　　虽然成交量未有下滑，但不少开发商已经意识到这并不意味着大潮之下没有暗流。大户型销售明显放缓，促销优惠再现……细微的变化已经让业内人士感受到楼市7月开局的变化，不少开发商已在着手调整销售和开发思路。与此同时，在二套房贷收紧后，不少购房者也意识到可能楼市调整的风向有所转变，上半年出现的投资客开始退出，而一些改善型消费者因目前价位过高，换房受阻。

　　据了解，由于上半年房价上涨速度过快，现在的房价已追赶甚至超过了2007年的历史最高位，这无疑会阻碍或减缓成交率。

　　不过，有一点可以肯定，今年下半年楼市不会再出现去年下半年房价下滑的情况。林先生说，虽然今年有多家开发商拿了地，有些甚至拿的是高价地，但我们应该看到，其中相当一部分是上市企业，对于这些企业来说，赚钱的想法并不迫切。而未拿地的一些开发商由于前期资金基本回笼，后期即便销售速度放缓，资金的压力也不会太大。

　　（海峡都市报记者　夏庆）