案例二： 物业公司状告业主讨要物管费

　　法院：物业服务有瑕疵，酌情减少业主要交的费用

　　林先生向开发商购买了位于福清城关的一套面积为132.14平方米的商品房。2009年底，开发商委托先期入住小区的物业公司和他签了前期物业服务合同。双方约定，物业服务费用为多层住宅每月每平方米0.6元，高层住宅为0.9元，合同期限到2012年的年底。

　　合同到期后，小区业主一直未能选出新的物业公司，旧的物业公司还在工作。2013年5月初，在街道的组织协调下，小区业主委员会召开会议，决定继续聘请原先的这家物业公司为小区提供物业服务，物业服务费从当年4月起新区按每月每平方米1.1元、旧区按0.8元收取。

　　林先生认为小区管理混乱，物业公司的服务很差。而且，从2013年1月到4月，这家物业公司没获得业主同意，根本就无权行使物业管理职能，更不应该收费。因此，他拒交相关的物业服务费，后被物业公司告上法庭。

　　一审经办法官于2013年9月到该小区(新区)勘验，发现小区的环境不够整洁，绿化缺少维护，门禁系统失效，墙体部分瓷砖脱落。

　　一审法院经审理认为，物业公司为诉争小区提供的前期物业服务于2012年年底到期后，小区业主未能成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业。因而，这家物业公司继续留在该小区提供物业服务，与业主之间形成事实上的物业服务关系。这期间的物业服务费用可参照前期物业服务合同的约定计付。2013年5月之后，小区业委会与物业公司订立的新的物业服务合同对全体业主产生约束力。依此计算，林先生应缴纳的物业服务费用共计664元。

　　但是，依法院认定的相关事实，物业公司在履行合同过程中确有存在违约行为，如小区的环境卫生不够整洁、绿化维护欠缺、门禁系统失效等。林先生因物业公司履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性，但是该公司并非完全不履行合同义务，林先生拒交全部物业服务费的行为也构成了违约。

　　综合考虑各方面的因素，法院对物业管理公司要求业主林先生支付逾期付款违约金的诉请不予支持，并酌情将他应付的物业服务费调整为609元。

　　一审宣判后，物业公司不服，提起上诉。市中院终审维持原判。