【户型分析】中小户型最受青睐

　　90平方米以下房源市场份额过半。12月份90平方米以下房源的市场份额达到52.6%，比上月微升0.1个百分点。其中45～90平方米的房源市场份额为45.1%，微落0.7个百分点；90平方米以上的房源市场份额继续下降到47.4%，其中120平方米以上较大面积和大面积房源市场份额为24.2%，与上月基本持平。

　　鼓楼区和晋安区以中小户型旧房为主，仓山区和马尾区以大户型、次新房和高层电梯房为主，台江区介于中间。

　　在各行政区的市场构成中，上世纪建成的房屋的市场份额中，鼓楼区占66.5%，其他区均在50%以下(马尾区和仓山区仅占20%左右)；90平方米以下中小户型的市场份额，台江区、鼓楼区、晋安区分别占各自区域市场的63%、57%和55%，仓山区最低，仅占38%；高层电梯房的市场份额，马尾区和仓山区分别占57%、38%，其他三区基本占30%左右；次新房的市场份额，马尾区和仓山区分别占69%和64%，其他三区均不足1/3。

　　各行政区套均户型面积差异大。12月份市区套均面积为94.83平方米，但在各行政区中，除仓山区和马尾区的套均建筑面积超过市区套均面积，分别达到107.9平方米和95.6平方米外，其他三个行政区的套均面积排序依次是晋安区(92.1平方米)、鼓楼区(91.7平方米)、台江区(85.6平方米)，均在平均水平之下。

　　创历史天量

　　【展望】看好2010年

　　12月份，二手房市场表现出搭乘政策“末班车”的现象非常明显，不少购房者调整购房计划时间表，赶在优惠政策到期前购房。正因此，12月市场成交量中有相当一部分是透支将来的需求，导致市场出现了一个今后较长时间内难以企及的高度，同时也为将来的二手房市场的冷热程度树立了一个标杆。

　　回首2009年，福州二手房市走过了极其辉煌的一年，不仅单月成交量屡创新高，不断挑战我们对后市的想象力，而且全年成交量超过3.5万套，比2007年、2008年两年的总和还多。进入2010年，未来的市场如何发展？以下因素可能有助于我们找到蛛丝马迹：首先，从政策层面分析。

　　2009年12月23日，财政部、国家税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将营业税减免年限由2年恢复为5年，同时首次购买90平方米以下普通住宅仍可享受契税税率为1%的优惠，因此，对于普通住房，特别是90平方米以下的普通住房，政策调整的影响并不大。

　　其次，从市场层面分析。营业税政策调整导致了部分购房人的需求前置，加之市场对政策调整有个适应过程，预计上半年二手房市场走势或将出现盘整回调局面。但是，如果上半年整体经济环境持续性向好，且无重大紧缩性政策出台，市场有可能在第一季度出现一定程度的回落，然后在第二季度出现再度上扬。

　　第三，从市场主体层面分析。在今后相当长的时间内，福州仍处于城市化的加速进程中，城市更新产生的拆迁被动需求，以及城市扩容产生的增量需求，都将继续拉动二手房市场前行。