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福州走进“造城”新时代建设近10个城市综合体

2010-09-06 10:35:43　　来源：福建日报　　【字号大中小】

　　面对地产商的热情及纷至沓来的城市综合体项目，福州市政府有关人士也表示，“政府更看重的是城市综合体项目对整个区域的推动力和辐射力，进而带动区域价值的全面提升。”

　　今年3月，福州市公布了闽江北岸规划，随着未来闽江公共服务设施带建设，这里将形成集合金融街、中央商务区、滨江旅游街区三大功能的“中央商务区”。其中明确规划须配建400间以上高标准客房的白金五星级酒店，以及CBD办公楼、集中式商业项目等。专家表示，如今这片区域的招商引资顺利，万达“功不可没”。

　　另一方面，金融街万达广场的销售火爆也回应了政府的规划：5月26日，甲级5A写字楼19层176间一日售完；3月28日，精装SOHOA1栋552个单元一日售罄；而早在2009年12月19日，万达商铺就一天卖光……在金山，仓山万达广场动工后不久，不少其他地产商也纷纷打出了“万达来了”的口号作为营销手段，某楼盘负责人表示，“开发商肯定更愿意开发城市综合体附近的项目。”

　　业内人士表示，这里面既体现城市综合体概念的吸引力，也反映政府整体城市规划的助推力，毫无疑问，这是一场双赢的“利益博弈”。“我们认为，一个成熟城市综合体之于城市发展至少有四大核心价值：带来上万个就业机会；每年为政府增加上亿元财政收入；加快推动非主城区的城市化进程；提高城市的商业档次。”金融街万达广场策划经理许文辉表示。

　　房地产专家刘福泉表示，无论是长三角、珠三角还是渤海湾，其中心城市都有千万人口；而面临发展大提速的福州也已迈入500万级人流量，未来数年发展速度可能会超过想象，在这个趋势下，中心城市一定要扩大，并向多中心发展。因而，在福州东部新城等城市副中心，甚至CBD和副中心之外的优越区位，适当布局城市综合体，很容易形成良好的社会经济效益。“这就是时代发展的需求。如果在5年前，或是七八年前探讨建设城市综合体，则对福州毫无意义。” 　　

　　建成之后如何避免冷遇

　　——城市综合体热的理性思考

　　即便是北京、上海、深圳等一线城市，其运营、开发的城市综合体也不过在10个左右。因此，在开发商的豪言壮语、政府改变区域现状的良好愿望背后，不少专家和业内人士也毫不讳言对“海量”城市综合体的担心。

　　“暂且不论城市人口、城市发展水平，单是福州人近乎顽固的消费习惯就是个问题。”张鹰教授提出了疑问。

　　据了解，在榕城，一个新商圈的形成需2至5年聚集人气。“最典型的就是宝龙，经历了定位过于高端、缺乏人气的‘挣扎’阶段，经过‘平民化’的自我调整才有今天的人流量。”而位于五一商圈的正大广场、台江区中亭街等也曾一度停滞不前。

　　另一方面，新建城市综合体大都分布在晋安、仓山，甚至马尾、闽侯等缺乏非传统商业区，无一是福州消费者的常光顾之地，“他们靠什么来吸引主城区的人流？”

　　不过，也有业内人士表示，福州的消费市场颇为另类——福州的人均居民收入在全国排第21位，但是消费指数却排第7位。“奢侈品牌GUCCI在福州的销量排名全国第七，哈根达斯月销量在全国200平方米面积店中排名第八，我个人认为市场不是问题，关键是要避免同质化，找准定位。”

　　在设计理念方面，专家表示，城市综合体是长期工程，在拿地之前，就应把周边城建、人口、成本核算等因素考虑进去。因此，这也需要开发商理性看待自己项目的定位，同时政府应加以引导，综合福州整个城市发展来进行规划。

“我理解的城市综合体绝对不是一个短、平、快的项目，它是要紧随城市发展进程的实体。”开成集团副总裁郑景枫表示，一个城市综合体在前期规划时就要有前瞻性，要了解到未来城市和辐射群体的各种需求，要考虑到与其他城市综合体的功能互补。

　　福州某跨国公司地区总部负责人陈先生也提出了自己的担忧，“万达是订单式地产，他有完善的客户群，能做到开铺即满员，但其他城市综合体如何形成特色，吸引人气，是个必须研究的问题。”

　　另外，现有规划的城市综合体到底有多少是真正意义上的、具有造血能力的综合体，还有待未来验证。“城市综合体不是建筑综合体，不是商贸城，只有那些具备特色产业、甚至产业链注入，具有循环经济特色的迷你城市，才能在激烈竞争中脱颖而出，为福州的城市发展扩容带来质的飞跃。”张鹰表示，项目落地后，政府部门还应该进行良性引导，“比如，福州是一座宜居城市，而如果建一个城市综合体，势必将其周边原本分散的数万人群聚合起来，如何有效的舒解人群，内部的停车、电梯、传送带设施问题，外部的交通容纳问题都需要综合考虑。”（记者林侃见习记者林蔚/文记者张永定摄影）