变化2 还清贷款的二手房不纳入套数认定

　　新政明确，购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房，其拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。

　　根据福州市此前的限购要求，在福州市拥有2套以上(含2套)住房的要暂停购房。新政出台后，意味着房屋套数限制放宽。

　　不过，二手房业内人士认为，二手房不纳入限购在操作上并不现实。分析人士认为，信贷政策没有完全放开，即便二手房不纳入限购范围，对二手房市场的刺激作用也十分有限。

　　变化3 “认贷”不再看贷款记录

　　新政明确，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

　　此前，福州执行“认房又认贷”，只要之前有过购房贷款记录，不管贷款是否还清，都被计入“认贷”套数，无法享受首套房贷款优惠。业内人士表示，虽然住建部门的文件从8月1日起执行，但该条款何时落地还需要看银行方面的政策。

　　记者了解到，目前该政策在福州大部分银行还没有落地。

　　变化4 购买学区房按首套房认定

　　此次新政还增加了对于“首改房”的优惠政策，新政指出，要鼓励各市、县政府根据本地实际，对于刚需购房予以政策优惠，家庭购买首改房按首套房认定。

　　所谓的首改房，即首次购买改善性普通商品住房，包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等。这就意味着，购房者已有住房，在购买“学区房”等首改房时，可以享受首套房的优惠政策，如首付只需三成，贷款利率优惠等。

　　业内人士表示，这是福建第一次提出将首改房认定为首套房。但首改房如何界定，概念非常模糊，还需要各地出台执行细则。例如，首次购买学区房算首改房，但如何界定学区房，目前业界也没有明确的标准。

　　记者从福州市场了解到，在政策执行初期，对“首改房”的认定会相对宽松。

　　(新华网记者 刘丰 谢丹)