“拐点”是指楼市从疯涨回到理性 不是大升大跌

　　——经济界全国政协委员热议房价问题

　　去年年底，中国最大的房地产企业深圳万科集团率先在广州打折销售现房，其董事长王石公开表示“房地产市场出现拐点”，其后，“拐点论”就成为房地产业的重要命题。房价的“拐点”是否已经到来？3月2日，记者采访了河南中陆集团董事长王超斌、天津大通投资企业集团董事长李占通、顺天通房地产开发集团有限公司董事长田在玮、粤海控股集团有限公司董事长李文岳、天津永正裁缝店集团董事长王永正5位经济界的全国政协委员。

　　回顾近年来的房地产政策，宏观调控对房地产这个行业用得最“狠”的一个词是“平抑”。在中国经济可持续发展的预期下，调整是为了健康发展成了委员们的共识。

　　“最后一根稻草压倒骆驼”

　　“拐点”具体指的是什么？王超斌委员认为，“拐点”应该是指楼市从盲目疯涨回归到理性，而不是房价的大升大跌。任何市场在亢奋性发展后都必须进行调整，尤其是北京、上海、广州、深圳这样的一线城市。但“理性发展”决不意味着倒退，比如深圳这样的城市，比邻香港，商品房市场的价格仍然具有市场基础。所以“拐点论”也不足为论，这是正常的产业调整。

　　李占通委员认为，凡是涨价比较凶的地方都会出现市场的拐点，这是前些年宏观政策“组合拳”的累积效应。首先是银根紧缩，银行对于房地产企业一般不再发放贷款。开发商买地、建设都没钱了，只能加快资金回流。其次是严格执行土地政策，超过一年没有开发的土地要征收闲置费，超过两年就要收回。所以大量囤积的土地必须开发，投放到市场的房子就多了。第三是交易费用提高、首付比例提高、贷款环节复杂了，这些政策打击了投机。政策累积的结果导致供应量增加而购买量下降，最终影响了供求关系。就像“最后一根稻草压倒骆驼”这个比喻，一根稻草虽然对骆驼没什么影响，但是不断地累积，稻草也可以压倒骆驼。

　　“稻草”重量细细数

　　李文岳委员认为，最重的一根“稻草”是银根紧缩。物价上涨的原因有两个，供不应求导致的价格上涨大家都可以理解，另一方面是通货膨胀导致的资产价格上升。资金流动性过大促使人们大量买进资源比较短缺的或者是和资源关系比较大的商品使资产保值增值。这才是楼价上涨的本质原因。因此房价有没有拐点，就要看银根收紧能收到什么程度。

　　田在玮委员则表示，各项宏观调控政策有值得反思的地方。他说，调控政策频繁出台，增加了市场发展的不确定性，造成了市场的较大波动，也增加了各方面对市场发展不确定性的担忧，观望气氛浓厚，影响到正常的投资和消费。有些政策的出台缺乏科学性和长远考虑，带来顾此失彼的逆向结果。

　　他还特别提出，有些政策出台后没有得到落实，影响了调控的效果。2005年七部委出台的调控文件和2006年九部委的调控文件都是控制土地供应量的，但落实情况很不理想。土地供应量近两年持续下降，闲置土地收回阻力重重。受房价上涨因素的影响，开发商大量囤积土地，使得已供土地没有形成有效的住房供应，市场供应偏紧的状况得不到改变，平抑价格的调控目标不能见效。

　　房地产归根结底是产品。王永正委员说，对产品来说，最重要的是市场和销售对象。每一种产品的消费群体毕竟不是无限的，对于买不起的人，每平方米8000元还是18000元是没有区别的，而对于买得起的人来说，房价的心理膨胀已远远超过实际膨胀。当绝大多数人接受不了时，即使国家不出台调控措施，房价也会下降。

　　调整是为了健康发展

　　王永正委员说，房地产是一个资源产业，土地是国家管控的，因此调控政策迟早都会见效的。房地产业是国民经济的晴雨表。王超斌委员则认为，在我国经济发展不断走强的大势下，相信调整只是暂时的。调整，是为了更加健康地发展。各项政策的出台对于规范经营、资金充裕、融资顺畅的企业来说，是一个提高管理水平的过程；对于很多中小开发商来说，是一个“洗牌”的过程。通过优胜劣汰，泡沫的、非理性的、投机的成分才会被打压，市场会更加健康。同时，为了房地产业的健康发展，也希望政策更加完善。

　　李占通委员表示，今年我们国家执行从紧的货币政策，对于开发商来说，资金链会更加紧张，加上大量的低保住房流向市场，必然造成近段时间房价的下跌或者持平。但是，不会太多。从长远来看，房地产业还是要发展的。未来20年，还有几亿农民进城，需求的刚性同样要求更大的供应量。因此，宏观调控政策要注意不能“一刀切”，否则往往会出现该控制的没有控制住，不该控制的反而深受影响。

　　田在玮委员提醒，在调整中注意的问题是要加强对市场走势的正确引导，防止市场观望情绪的持续而引发烂尾楼和银行呆坏账等问题出现。近两年，美国因房地产市场不景气、房价下跌而带来的次债危机也给我们敲响警钟。当前，要采取切实措施，引导正常和理性住房消费的释放，及时回笼开发资金，防止房地产市场的大起大落，避免市场风险的出现而影响到经济的正常运行和金融的安危。