新华社记者　来建强

    近一段时期，国内不少地方楼市沉浸在“小阳春”的行情里。然而，政策催生的这一波阶段性“回暖”并不能让楼市摆脱消化存量房的重压，市场买卖博弈将更趋激烈。业内人士预计，“小阳春”之后，真正考验楼市的“酷暑”即将登场。

　　政策催生楼市“小阳春”

    进入３月，回暖多少仍在延续。今年前两个月，福州市住宅交易量呈现“井喷”。据福州市房地产交易中心统计数据显示，１月份全市住宅商品房成交量达１７００多套，２月份成交量升至３０００多套，超过了２００７年同期水平。

    中国指数研究院重点监测的３０个大中城市信息显示，今年２月份，有２４个城市的住宅商品房成交环比上升，１０个城市的环比增幅超过５０％。

    各地楼市的“小阳春”行情，在浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权看来，都在意料之中。他认为，这并非是各地楼市降价促销做得好，而是去年四季度以来国家和地方相继出台减免税费等楼市新政策，刺激了一小部分刚性需求的释放。

    业内人士也有担忧，各地楼市近期公布的交易量信息不一定都真实，就算都真实，也不一定能够反映今年一季度的真实行情。

    记者日前调查发现，福州商品房成交量的数据就有“注水”成分。福州市房地产交易中心一位工作人员告诉记者，在今年前两个月登记的成交住宅中，有一半是去年１２月底就完成的交易，因春节来临早而无法及时做登记手续，因此拖到了今年２月份办理。

　　消化存量的重压仍在

    尽管价格下跌了，甚至还有打折优惠，但记者在福州市区的一些售楼部看到，来这里看房的客户并不像广告中说的那么热闹。一位售楼经理说，大量库存房源的积压让市场有点消化不良。

    去年底以来，福州市房地产开发商为加快消化积压的存量房，回笼资金，多数在建楼盘项目已经停建或半停建。一家大型房地产企业负责人告诉记者，截至目前，福州市存量房面积保守估计达１０００万平方米，这相当于２００６年福州全年商品住房供应总量的２倍。

    “过去，房子不愁卖，银行都乐意借钱给开发商，依靠源源不断的贷款，拿到地的开发商可以同时开工建设四五个楼盘。现在，情况完全不同了，房子不好卖了，开发商借的钱大多套在了没有卖出去的房子上，无法及时还贷。即使开发商口袋里有钱，也转投了其他比房地产更能赚钱的行业。”这位负责人说，“今年６月份之前，是房地产企业还贷的高峰期，开发商们的紧日子真的要开始了。”

　　买卖博弈更趋激烈

    业内人士分析，当前楼市“回暖”只是市场调整阶段的一个正常波动，极可能是短期的、局部的和阶段性的。而在波动中，市场酝酿着更趋激烈的买卖博弈。

    日前，福州市区金山公交总站附近的几家楼盘暗自提价，其中有一家楼盘均价由去年底每平方米６０００元提高到现在６８００元左右。市民陈斌认定，福州金山公交总站一带的合理房价应在每平方米５０００元至５５００元。而提价的房源产品多半是在去年１０月之后开发商惜售的存货。

    类似的例子在其他城市也有。购房者发现，近一段时间，北京市区有部分楼盘在做虚假的降价促销，这些楼盘是把朝向不好、楼层不好的房子拿出来做优惠，开发商打出降价的旗号，其真实的目的不外乎是为了吸引公众的眼球。识破开发商伎俩的购房者继续选择观望。

    尽管厦门楼市近期出现量价齐升，而厦门联合房产机构一项调查显示，多数购房者认为，“现在不是厦门购房抄底好时机，继续观望是最佳选择。”大多数购房者认为，“房价还有下降空间。”３月中旬以来，厦门楼市“回暖”态势开始减缓，这正是购房者坚守观望的结果。

　　楼市“酷暑”即将登场？

    业内人士预计，房价下降仍是大势所趋，接下来的几个月，考验楼市的“酷暑”即将登场。

    国家统计局近日调查显示，２月份全国７０个大中城市房屋销售价格同比下降１．２％，降幅比１月份扩大０．２个百分点，环比下降０．２％。国内楼市价格和成交量呈现的剪刀差也预示着房价的大势。

    戴德梁行最新报告显示，截至今年２月底，上海、北京、广州等全国９大城市积压的从２００６年到２００８年在建的商品住宅约３８００万平方米，消化这些库存至少需要９个月的时间。

    据住房与城乡建设部统计，截至去年底，全国商品房空置面积达到１．６４亿平方米，同比增长２１．８％。中国社科院研究员曹建海认为，空置商品房需要很长时间消化，加上金融危机影响仍在深入，所以房价还有继续下降的空间。

    上海易居房地产研究院研究部分析人士指出，在资本市场中，“追涨杀跌”的现象一直存在，说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前，全国楼市的预期仍是向下走的，除非国家有关部门和地方政府出台更多更强的“救市”政策，市场预期才会慢慢改变。

    “楼市‘小阳春’将很快过去，考验楼市的‘酷暑’即将登场。”景乃权认为，房地产行业多年来养成了一种通病，一方面高度依赖政府政策，一方面仰仗市场的浮躁心理。与华尔街的金融衍生品一样充斥着泡沫，当泡沫膨胀到背离市场购买能力的时候，自然会破裂，而现在正好处在泡沫破灭的时间点上。（完）