国务院房市调控新政直指地方政府

2006-05-30 10:57:41　　来源：第一财经日报　　【字号 大 中 小】

    谁需要对高房价负责？历经两三年的全民大讨论大致围绕着三个主要市场参与者：投机性投资者（或者叫炒房客）、开发商、一些地方政府。2005年和2006年两次调控，三者都成为调控对象。一年之后，三者再次受调控的轻重程度有了轮转，这体现出房地产调控政策也在随着市场形势的变化而不断地完善和精确。一项政策的有效性，取决于这项政策能否选准目标，以及政策本身是否有效改变政策作用对象的市场行为或者行政行为。

    所以，第一个问题是：调控应该指向谁？

    去年的调控，挨板子最重的是投机性投资者。增收5.55％的营业税，2004年10月和2005年3月两次加息，不仅大幅增加了交易成本和持有成本，更严厉打击了房地产二级市场的投机行为。尤其是长三角的投机者，其中一些温州炒房客，在上海市场损失惨重。在6月1日将施行的“国六条”细则中，打在投机者身上的板子轻了许多，仅仅延长了营业税的增收年限，传言中的20％个税暂时没有出现。90平方米以上首付比例三成，更不能说是对投机者的限制，三成比例本来就已经是各家银行对大部分房贷执行的政策。

    在最近一年的大讨论中，房地产开发商在网络论坛上被很多年轻人直接用“JS”（奸商）指代。在房地产行业，的确存在不少欺诈现象，土地使用年限不足、测绘面积短少、建筑质量低下……各种手段层出不穷。无论是行政部门的检查、媒体的监督还是消费者告上法庭，这些问题在房产牛市中都没有得到很好的解决；只经过一年的宏观调控，长三角开发商大多变成了“乖孩子”，出于销售的压力，不仅质量开始“精益求精”，甚至出现不少主动提高楼盘配置的开发商。

    2005年调控中，针对开发商的措施主要是直接限制贷款。房地产行业融资成本因此大大提高，20％年利率的委托贷款开发商都愿意承受，不少规模小、实力弱的开发商因此出局。而在6月1日将施行的“国六条”细则中，调控措施主要变成了打击惜售。这是一项“精确打击”的举措，惜售只会发生在火暴的市场。打击惜售可以增加供应，部分缓解市场的饥渴，同时又不会殃及“无辜地区”。

    5月17日国务院召开的研究促进房地产业健康发展措施的会议，明确指出，目前房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。那么，这种混乱是如何造成的？这就涉及第二个问题，这一轮调控的重点指向哪里更加有效？答案不言自明，是一些执行中央调控政策不力的地方政府。

    2005年的调控，对地方政府的要求多为框架性条款。而此次调控最大的特色就是，直接给地方政府开出了数字化的任务单：90平方米以下套型必须占总面积的70％以上；中低价位、中小套型、廉租房的土地供应，占居住房用地供应总量的70％以上；拆迁规模不能高于2005年……本次调控还给地方政府加上了紧箍咒：各部委将组成联合检查组，检查各地对2005年调控措施的执行情况，对落实不到位、房价涨幅得不到有效控制、拆迁问题多的城市，予以通报批评，并限期整改。

    当然我们不能期望一项政策就能解决所有问题。目前中国经济发展水平的客观现实，无法满足所有人对高品质生活的期望。更何况现有对地方政府的考核，短期内依然以GDP论英雄，对于既能带来较高GDP增速，又能带来巨额财政收入的房地产业，地方政府是很难割舍的。

    就此项政策本身来说，操作难度也不会太小，例如90平方米以下套型必须占总面积的70％以上的要求，不仅会增加开发商部分成本，地方政府如何向开发商分配套型额度也是一大难题。