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　　13日，国务院明确提出，鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，通过以房养老解决养老资金难题。记者昨日采访获悉，实际上，以房养老在福州已经有先期试验，福建省政府部门对此提出了明确的规划。但是，从目前情况看，以房养老模式的接受度虽有提高，但是在养老模式中还不占主流地位，这其中有社会、金融、体制等多方面的制约。因此，要大力推进住房反向抵押养老保险业务的发展，还有很多的工作要做。

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　　2006年福州就有人尝试以房养老了

　　大众观念里的“以房养老”，通常指老年人将自有房屋用作出租或出售，以所获取的差额收入作为养老金的补充。而所谓老年人住房反向抵押养老保险，即在60岁之前，购买住宅，并取得该住宅的全部产权;到60岁退休养老时，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。金融机构综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值等因素后，在一定年限内，每月给房主一笔固定的钱，房主在去世前一直拥有居住权，房主去世后，房产将被出售，所得款项用来偿还贷款本息。

　　这个听起来很“潮”的方案，最近几天占据各大媒体头条。其实，这2006年前后就在福州开始了。当然，福州版的“以房养老”方式与反向抵押养老保险有差异，主要是老年人以出租全部或部分居室来换取养老收入。“当时我在台江老年公寓工作，入住的170名老人中，有15位是把房子出租或出售后，住进老年公寓的，还有几位老人领取旧房拆迁补偿金后，没有再购新房，直接住进老年公寓，这就是典型的以房养老，而且当时我们也是这么称呼的。”昨日，在福州一家养老机构工作的陈先生告诉记者，他对以房养老很早就有概念。

　　陈先生告诉记者，当时不止是台江老年公寓，在松鹤老年公寓、鼓山、鼓楼等老年公寓都有许多这样的事例。这些老人普遍有房产，子女不在身边，于是就选择把房子租出去，再搬到老年公寓住，用房子租金来养老。“他们的生活可以说是挺惬意的。好多老人的房子，当时每月出租1200元到1300元左右，而入住老年公寓的费用当时是每月800元，单就房租一项就够养老并有剩余。这些钱足够他们的日常开支，他们的退休金结余下来，一年还可以出门旅游一两次。此外，他们在老年公寓里有伴，也不会感觉到寂寞。”陈先生说。

　　当然，这种方式，按照老年人住房反向抵押养老保险的一般模式来看，还是有区别的，可以叫“租房养老”。

　　上述事例说明，以房养老本身就具有市场需求，也有社会实践基础，并不是“拍脑袋”的产物，因此有很大的发展空间。此前，福州有机构进行过调查，受调查的福州市民中，有77%认为未来的社会养老保障制度可以包含以房养老这一项。

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　　住宅产权仅70年让金融机构怕风险

　　有需求，有实践，那么，福州的以房养老，发展到今天又有何变化呢?

　　对此问题，业内人士的回答是，“好像和当时也差不多”。就是人数多了一些，也就是量的提升，不算质变。比如，这次被国务院发文重点提及的老年人住房反向抵押养老保险业务，在本地几乎没有听说，金融机构并没有进入这个市场。

　　实际上，在政策层面上，老年人住房反向抵押养老保险业务很早就在本地提出。

　　“2011年，观察到社会上出现了以房养老的萌芽与趋势，政府部门马上在养老产业规划中予以了体现。”省老龄委人士告诉记者，2011年，《福建省老龄事业发展“十二五”规划》正式出台。它的一大亮点是，福建将积极开展“以房养老”(住房反向抵押贷款)试点业务。

　　随后，福州市出台的《福州市老龄事业发展“十二五”规划》也提出，要积极探索开发适合老年人的金融、理财、保险和“以房养老”、“土地养老”、“信托养老”及异地“候鸟式”养老等新型养老服务方式和项目。

　　然而，本地的金融机构，对开展老年人住房反向抵押养老保险业务，并不热心。

　　省老龄委的调研显示，金融机构对这项业务的兴趣并不大，因为在他们看来，这一业务的风险较难控制。

　　“住宅产权70年大限”就是保险公司的一大担忧。记者采访的多家寿险公司均表示，一般住宅产权年限是70年，在这种情况下，保险公司对于抵押房屋使用权剩余年限的估值就很难。“估高了，我们吃亏;估低了，房主不愿意”。

　　而从银行的角度看，因老人的预期寿命难以预测，按揭利率难以确定，风险无法控制，该业务风险很大。

　　福州银行业人士表示，剔除产权的变更，以房养老，其实质是一种“倒按揭”的设计。从银行的角度来看，通常的按揭贷款，其风险是随着时间的推移不断减小的。“倒按揭”却恰恰相反，随着时间的推移，风险会不断增大。所以，“倒按揭”利率的确定是一个大难题，如果按揭利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。因此，“倒按揭”牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，从估算房屋现有价值，以及预测未来房价走势，包括将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中，都需要大量的保险精算方面的人才，这些是金融机构必须面对的难题。

　　因此，本地金融业人士认为，要想真正推进住房反向抵押养老保险，需要政府承担更多责任，最好的方式是由政府作为担保人，成立政策性银行，降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险。仅仅出台规划，在他们看来意义不大。

　　“需要有一套科学、合理的评估机制，能对房子的价值及投保人的预期寿命进行合理评价，才能确定养老金的额度，且要双方都能接受。”福建知名地产专家刘福泉说。

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　　“子承父房”传统观念阻碍抵押养老保险发展

　　不仅金融机构不愿意，福州一般市民对住房反向抵押养老保险也很抵触。最关键的一点，是持有房屋的老年人并不认可这些模式。一旦签订协议，老人即失去了房产的所有权，这成了他们心理上最难跨越的门槛。

　　“传统观念是这项业务开展的最大障碍。这与老年人再婚难的性质相似，许多年轻人反对父母再婚，是怕继父母将来分财产。同样，小一辈为自己的利益考虑，同样也会反对老人‘以房养老’。”刘福泉表示，按照传统观念，老人身故后应该把房子留给子女，现在却要提前卖给保险公司。即便是出于经济上的压力，但因为家庭的束缚，也会令很多老人对这种养老方式望而却步。

　　省老龄委此前也曾对此进行调研，结果显示，能够接受“以房养老”的多是高学历老年人，一般老年人都无法接受，理由就是“房产要给子女继承”。实际上，愿意接受“以房养老”模式的人，恰恰是有多处住房，收入不菲，预售给银行一套无所谓的人群。相反，一些退休金仅够吃饭、子女收入一般的老人并不接受，表示省吃俭用也要将房产留给儿孙。

　　因此，通过“倒按揭”或者其他方式来“以房养老”可不可行，一定要看到社会价值取向的问题。记者了解到，“以房养老”在欧美的流行，与其高额的遗产税有很大关系。在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%～80%的遗产税。因此，即使是从经济角度考虑，老人愿意将房产抵押，子女也少有异议。并且，“以房养老”所获得的“倒按揭”金额部分是可以免税的，因此个人在买卖房产时采用这一计划，可以达到避税的目的。而在国内，这一最重要的政策土壤，其实并不具备。

　　与其相比，靠出租房费用养老的模式倒是容易被老人接受。拿租金来付养老院的钱，过世后房子还是子女的。“租房养老”由于产权不发生变化，更容易被接受。

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　　养老房产前景引得各方资本跃跃欲试

　　除了以房养老，养老房产这次也再度跃上舞台，引起各方资本关注。

　　国务院此次发布的《关于加快养老服务业的若干意见》明确提出，凡新建城区和新建居住(小)区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、建设、验收和交付使用。凡老城区和已建成居住(小)区，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。

　　那么，开发养老房产，有前景吗?

　　据了解，目前，福州60周岁以上老年人口已近100万人，约占人口总数的14%。预计到2015年，福州60周岁及以上老年人口将达到108万人，约占全市总人口的15.8%，且人口高龄化继续上升。

　　在逐渐老龄化的社会中，市民对于养老问题的重视，显然为养老地产提供可广阔的前景。

　　据福建省住宅产业商会常务副会长陈烙透露，在他所接触的养老地产项目中，楼盘的售价可以比周边楼盘高出30%。养老地产较为丰富的利润回报，因此让资本垂涎。据悉，去年开始，福州就有多家投资企业看中这一市场，将进军养老房产业作为公司今后发展的主要战略。这些企业有的是在闽侯物色地块，有的是在市区周边物色合适的地块，还有的企业甚至直接向福州市政府有关部门递交报告，希望通过协议转让的方式获得地块进军养老地产。

　　在政府方面，也对发展养老房产表示支持。如福州市在老龄事业发展“十二五”规划中，提出将积极开发老年人宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励老人与家庭成员共同生活或就近居住，减少老年人空巢现象，并将社区养老服务设施纳入社会公建配套设施建设规划、统筹规划设计、同步建设、同步交付使用。

　　不过，从目前的情况看，养老房产，在目前还没有成气候。“作为一个新兴的概念，开发养老地产项目在福州目前没有成熟的模式可以借鉴，更主要的还是理念和观念问题，养老地产并不是有资金就可操作，必须做好后期的配套服务。”陈烙表示。

　　记者接触的几家房产企业也表示，虽然众多民间资本看好养老地产，但是要真正落地还需要时间，毕竟养老地产的投资较大，回报期也较长。此外，在政策层面，虽然对民营资本介入养老地产表示支持，但在开发商看来，更关键的是要有相应的政策鼓励民营资本进入养老地产。“养老地产有市场，但市场的培育需要时间。公司在福州做完市场调查后发现，在福州，多数市民对养老地产的概念并不熟悉。”福州景升投资公司的负责人表示。

　　因此，陈烙认为，在目前的情况下，养老地产的关键在于养老，地产只是一个载体，政策要同时设置准入门槛，对后期服务要有一个规范，避免社会资本利用养老的概念去套取投资房地产的机会。

　　（福州晚报记者 江海）

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