福州市政府日前公布了2009年新的福州四城区土地级别与基准地价，相比此前（2004年）的标准，提高幅度超过50%。基准地价调高后会对福州楼市带来什么影响呢？为此，记者请业内人士进行解读。
   
　　什么是“基准地价”

　　福州市国土局相关人士表示，要了解基准地价调高后对福州楼市会产生什么影响，首先要弄清基准地价的概念。

　　所谓基准地价，在城镇规划区范围内，是指政府对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

　　该人士告诉记者，福州市是全国最早开展城市土地定级和基准地价测算的城市之一。1988年，福州市作为全国首批城镇土地定级试点城市，就完成了福州市城区土地级别的划分。随着城市建设的发展和基础设施的不断完善，我市又几次对原有的土地级别进行调整，并在确定土地级别的基础上，采用剩余法、市场比较法以及成本逼近法等方式确定了福州市城区基准地价，并依此数次对基准地价进行修订更新。

　　记者了解到，在土地定级因素的选择上，主管部门是很讲究的。如鼓楼区是省市行政机关集中地，台江区是商业集中地，仓山区则是文教用地集中区。不同的社会人文景观，会影响土地定级和基准地价。 此外，福州市的温泉闻名全国，因此在土地定级和更新基准地价时也会考虑温泉要素。 由于福州市的商业店铺绝大部分沿街分布，且多为商住混合，因此在商业用地定级和基准地价更新时也会符合这个分布规律。 
   
　　对房价影响不大

　　搞清楚了基准地价的概念，基准地价为什么要提高，就比较好理解了。

　　很多市民担心基准地价提高后，房价也将水涨船高。不过业内人士表示，基准地价只反映了房地产的市场变化及政府对产业的引导功能，具有滞后性，对房价影响不大。因为城市发展速度加快了，市政配套设施完善了，土地价值必然跟着高起来，这是“补偿性”的反映。福州市目前调整基准地价，只是更真实地反映土地的市场价，更真实地逼近市场价。

　　还有市民担心基准地价调高后，土地拍卖招标底价会不会也同样调高？

　　业内人士表示也不尽然。记者获悉，福州是全国最早实行经营性用地招标、拍卖出让的城市之一。土地的价格早已与市场接轨，大多数土地招标的地块价格都高于政府的招标底价。实际上，土地拍卖招标底价并非仅仅参考基准地价，它还要参考周边土地的成交价。最重要的是要由市场来决定成交价。所以，基准地价提高并不意味着市场地价上涨，基准地价的真正意义在于更真实客观地反映一个城市的土地价值。

　　福州房产专家王剑超曾对记者表示，我市不少房地产项目均是过去的协议出让地，其地价远远低于通过拍卖取得用地的房地产项目，然而两者的房价却是相差无几。因此，政府调低基准地价并不意味着开发商就会降低房价；同理，政府调高基准地价也不意味着房价就要走高。
   
　　经适房、集资房转让   补缴地价提高

　　虽然基准地价的提高对房价影响不大，但是在其他方面会对市民的经济生活产生一定影响。

　　麦田房产人士表示，市民经济生活与基准地价有一定关系，如接受赠与房产等房地产交易中，要补交的“地价”依据就是基准地价。一方面，市民可以通过查询基准地价，了解某区域的地价水平；另一方面，市民在房地产交易或赠与时，往往需要向政府补交土地使用权出让金，而出让金计收的依据就是基准地价。一般来说，已购买的公有住房、经济适用房、安置房、集资房、单位自建房等涉及个人住房划拨土地使用权出让的，缴纳的土地出让金为基准地价的10%，其他个人住房划拨地使用权出让的，其出让金为基准地价的30%。 
   
　　郊区住户拆迁补偿多了

　　此外，基准地价的调高，将维护土地所有者的权益，如被拆迁人会因此而受益。基准地价的调整实行优地高价，有利于征地补偿，特别是对于那些住所相对偏僻的拆迁户来说，能获得的补偿显然会水涨船高。

　　采访中，多家房产中介的负责人还特别提醒：二手房市场上的房东不要因此随意提高挂牌价，因此商品房的价格是由市场供需来决定的，不是由基准地价来决定。

　　（福州晚报记者　江海）