昨日，厦门一房地产开发商拟推千套每平方米至少２万元、均价将达３万元的豪宅的消息在坊间传开，据称，其中一套２５２６平方米的“楼王”，售价将超１亿元。

　　公开信息显示，该楼盘一经推出，有望刷新厦门乃至福建全省的房产交易纪录。

　　在市民对厦门目前“高房价”的质疑声中，该开发商却一举推出如此大批量的“天价”豪宅，该套豪宅如何价值上亿元？是否将搅动厦门房市，拉高厦门房价？昨日，记者对此进行了多方调查。

　　低调楼盘

　　突然抛出“亿元豪宅”

　　在抛出亿元豪宅前，那两排位于山底下的高层建筑，并不十分引人注目。而关于“云鼎至尊”楼盘的消息，此前公开的甚少。

　　昨日上午，记者绕着一路泥泞，来到该楼盘所在的厦门莲前东路瑞景新村旁的所谓豪宅区。

　　多数楼盘已封顶，而除了已建成的大型会所、待建的大型游泳池、富有创意的景观绿化外，单从外表雏形看，这些“天价”豪宅与周围楼盘似乎并无太大区别。

　　楼盘紧挨着云顶山脚，侧面还有大片空地，该项目负责人透露，开发商拟再建三栋更高层豪宅，目前还在规划审批中。

　　让记者觉得意外的是，该楼盘与周边类似楼盘建筑进度接近，但周边房产早已开盘并售罄，但“云鼎至尊”目前连售楼处还未成型。

　　在工地一番询问后，记者找到工地上一简陋的接待处。

　　“很快就要开盘了”，接待处一王姓女工作人员热情地接待了记者，她指着窗外一连接在一起的两栋楼，“那就是亿元豪宅，位于１２号楼与１３号楼的楼顶，精装修后，一平方米至少４万元，２０００多平方米”。

　　让王觉得兴奋的是，售楼处很快将转移到豪华会所，“那时可正式接待买家，现在以接受看房咨询为主”。

　　王同时向记者说明，买家确认房号与业务人员签订认购书后，要同时下定金１００万元。

　　记者注意到，目前“云鼎至尊”楼盘已三易其名，其开发商为“厦门福康经济发展有限公司”，资料显示，该公司曾开发过福津大街、官邸Ｄｏｕｂｌｅ等楼盘，成立于１９９７年１月２８日，负责人为邓茹君，注册资金为人民币７０００万元。

　　“最早叫‘爱丁堡爵士山庄’，借欧式名称；后又叫‘世界山庄’，欲以此吸引世界各地买家”，一位在厦门经营多年的开发商向记者透露，该楼盘拿地甚早，而“云鼎至尊”的名号他是第一次听说。
  
　　三个悬疑

　　１．凭什么值１亿？

　　目前，外界好奇并质疑，这处山底下的豪宅，凭什么值上亿元？

　　售楼小姐向记者描述，这套逾亿元的“超豪华套房”，将配有游泳池、景观酒吧、健身房、水疗室、功能厅、空中玻璃温室及超豪华的视听室等设施。有消息说，其房内还将种有“千年树王”。

　　记者了解到，去年厦门公开的千万元豪宅楼盘“银聚祥邸”，精装修，面积在５００～６００平方米，销售均价不到２万元，有６３套，当时的千万豪宅楼盘已让厦门市民咋舌。

　　但报价４万元／平方米的亿元豪宅，几乎就在一夜之间，将厦门的豪宅标准抬高了一倍，有望成为厦门乃至福建最贵的套房。

　　“与单栋别墅相比，未来的豪宅区，将吸引一群超级富豪”，田睿霖是该公司营销部负责人之一，员工称其“田总”，她向记者透露，在事先的规划蓝图里，就提出建“楼王”（即亿元豪宅）的计划。

　　田睿霖多次向记者提到，公司花了近１．５亿元从广州、广西、浙江买来名树，楼群的后山乃至整个园林种有几百棵“老树王”，另小区内还花巨资建有瀑布、超大型音乐喷泉及近万平方米的会所。

　　她甚至将该楼盘与鼓浪屿相媲美，“这将是未来厦门的新地标，这一楼盘在厦门没有任何对手”。

　　就在去年，聚集中国诸多富豪的上海，天价楼盘“汤臣一品”开盘后，单套房产售价过亿元，但销售额长时间为零，引来众多质疑。

　　对此，田睿霖似乎胸有成竹，“有意向的买家来看过了，比较满意”。

　　她同时拒绝谈论任何买家信息，“有意向的买家身份、地位都有其特殊性，对于这类客户而言，安全和隐私是必须要保证的”。

　　“按人的普遍消费心理，能买下亿元豪宅的，至少是超级富豪，身价也得数十亿”，一业内人士分析，身价数十亿的富豪，未必看得上，“只有一套楼王，谁入住，谁必将是焦点，不符合多数富豪低调消费心理”。

　　这位业内人士还强调，小区内所谓的一流配置，并不是未来亿元豪宅的业主一人独享，而是上千业主共享，“这差很多”。

　　２．千套豪宅卖给谁？

　　公开资料显示，上海的“汤臣一品”共２２０套，厦门第一个天价楼盘“银聚祥邸”也仅打造６３套，为什么福康公司敢一口气推出１１３４套？

　　“云鼎至尊”最新的销售说明书显示，其销售价格将在每平方米２００００元以上，３００多平方米左右的４居室为主力户型，并设计有８９７平方米、１１６３平方米等众多大户型豪宅。

　　据透露，开发商将集中吸引年龄在３６～５２岁的“新生代富豪”，港澳台的富豪们将是他们的主力推荐对象。

　　来自台湾的林志欣的加盟，似乎也体现了开发商的用心。

　　“２万元的房价，在台湾算不上太贵，因此对台湾富豪有吸引力”，这位自称刚加盟福康一个多月的营销部总监，在自信的同时坦言，卖房压力降在他身上。

　　林志欣除了强调物有所值外，多次强调“富人圈”概念，“一个富裕人聚集的豪宅区，本身就是让富豪们的再提升”。

　　林同时向记者解释，之所以迟迟未开盘，除了开发商资金雄厚，并不急需资金外，就是要等整个小区景观、配套基本完成后，“让买家一口气喜欢上她”。

　　业内人士分析，厦门目前均价最高的楼盘也只有每平方米１．８万元左右，销售起来已相当吃力；而一处位于环岛路的以豪宅定位的房产，其知情负责人向记者透露，两个月内未卖出一套。
   
　　３．开发利润有多少？

　　开发商透露的资料称，该楼盘２００５年破土动工，将于２００９年６月１日竣工。

　　地段一直是房产开发和价格的核心，“云鼎至尊”的一大卖点也是其“傍山望海”的地段优势。

　　对此，记者调查了其周围类似地理位置的楼盘，楼价虽均超过万元，但最高售价为１．５万元左右，而“福康”推出的楼盘起步价为每平米２万元，预计均价将达３万元。

　　“几乎是其他楼盘的成倍翻番”，一不愿具名的房产界人士评价道。

　　这位知情房产界人士认为，该地块于２００５年前拿地，当时的地价绝对不超过４０００元／平方米（因为去年厦门地价上涨，但豪华地段也只在６０００元／平方米左右），而其建设成本不会高于５０００元／平方米。

　　“虽其重金打造景观和配套，但其不是为了少数房产打造，而是为小区内的上千套房子打造，分摊下来的景观费用不会太高”，令该人士觉得意外的是，装修价值是豪宅的一大关键因素，但其销售的是毛坯房，所以其建设成本应该不高于１万元／平方米。

　　记者从该楼盘的销售说明书获悉，该楼盘总建筑面积近４８万平方米，其中地上建筑面积超过３８万平方米。

    “保守估计，若按均价２．５万元／平方米计算，按整个楼盘约４０万平方米的总面积粗略估算，售罄后福康将可回款逾百亿元。”这位分析者认为，若房子按开发商意图转手，该楼盘的利润将达数十亿元。

　　对此，记者与开发商有关工作人员取得联系，试图联系其老总核实相关信息，但被该工作人员一口回绝，但开发商一份资料称，该楼盘现在已投入３０亿元。

　　而目前有传言称，所谓“亿元豪宅”可能是为某某超级富豪量身定做，其因为可能名花有主甚至不需要其他买家，所以被当作一种概念拿来进行炒作，意在抬高该楼盘的整体房价，让开发商获得暴利。

　　对此，林志欣（来自台湾，该公司营销部总监）与田睿霖一口否认，解释如出一辙，“没有这回事，我们的楼盘绝对值这个价”。

　　□ 专家解读

　　“厦门房价被抬高”

　　此前的报道显示，上海“汤臣一品”被冷遇，长期遭遇销售困境。未来厦门这些亿元豪宅、天价豪宅命运，是否能吸引富豪们青睐，目前还是未知数。

　　但目前，不少厦门市民及有意来厦买房者，却开始担心被这一天价楼盘拉抬房价。

　　“对于开发商来说，那是一个数字，肯定让一些开发商很振奋，觉得自己卖的价格万元左右的房产并不贵”，一房产中介称，他们已获悉将有一大批天价房产要开盘，他甚至向记者开玩笑，“若进入二手房交易，给中介赚翻了”。

　　多位接受记者采访的市民认为，天价豪宅虽说是有钱人的游戏，若真是大批量推出，购房者将认为厦门房价都已经这么高了，现在不买以后更是买不起，从而刺激楼市，造成房价飞涨。

　　集美大学房地产发展研究所所长李友华教授对亿元豪宅也持上述类似疑虑，他认为，开发商可能借机炒作的同时，将进一步影响消费者的心理预期，“豪宅的推出会将厦门房地产市场搅得更混乱，更可能形成购房者疯狂抢购楼房的现象”。

　　同时李教授告诉记者，亿元豪宅的出现他不觉得稀奇，毕竟厦门目前楼盘均价已突破１万元／平方米。

　　李友华认为，目前厦门的购房者已没有理性可言，很经常的现象是，开发商刚挖一个坑，已有人把三四十万的将钱打进去了。

　　而对于厦门房地产的走势，他认为，如果这千套豪宅只要卖出去一套，厦门整体房价肯定会上涨；而有关部门可能会表示“卖得出去就是合理的”，因此可能不会去限制房地产商的楼盘地价。

　　李认为，对于普通人来说，这是一条无关痛痒的信息，因为就目前均价已过万元的厦门房价，他们早已买不起了；厦门楼盘多是为富人开发设计的。

　　李说，这种豪宅毋庸质疑肯定就是针对外地来厦买房的群体，既然开发商能开出这种价码，按市场规则，有需求才有利可图，商人不会砸钱做亏本生意的，所以豪宅出现就一定是有需求者。