房屋买卖，中介公司扮演了重要的角色。来自法院的消息称，因中介公司不当操作，引起的民事诉讼官司不在少数。如何规范中介公司的合法经营，中介公司又该履行哪些中介义务，请关注今日的《以案说法》———

　　□早报记者黄墩良

　　案情回放＞＞

　　委托中介买房她后来发现被骗了

　　黄缘（女，化名）是泉州市区人，她想购买一套住房。在今年2月份，她跟市区一家房地产咨询公司（以下简称咨询公司）签订了一份《房产求购委托书》，委托书约定，黄缘委托咨询公司购买住房。

　　几天后，经咨询公司介绍，黄缘、咨询公司及吴兴（化名）夫妇等共同签订了一份《房产买卖协议》，约定吴兴夫妇将一套房产卖给黄缘，协议还约定黄缘应于协议签订之日支付给吴兴夫妇购房定金2万元，同时黄缘还得支付咨询公司中介费2.1万元。

　　然而，黄缘跟吴兴夫妇的房屋买卖并非一帆风顺。据后来调查，吴兴夫妇要出售的房产在房产买卖合同签订时尚未取得房屋所有权证。在签订房产买卖合同不到1个月，黄缘将吴兴告到法院，要求吴兴双倍返还定金，即4万元。法院认为，房屋未依法登记领取房屋所有权证书便进行转让，违反了法律的强制性规定，黄缘跟吴兴夫妇签订的房屋买卖协议为无效合同，定金合同亦无效，法院判决吴兴夫妇需偿还给黄缘2万元定金。

　　在此种情况下，黄缘跟吴兴夫妇的房屋买卖“黄了”，咨询公司是否该返还当初收取的2.1万元中介费呢？无奈之下，黄缘将咨询公司告到丰泽区人民法院，要求咨询公司返还2.1万元中介费及相关的利息。

　　法院认为，该咨询公司作为房地产中介服务机构在从事房地产中介服务过程中，不仅应为房地产活动当事人提供订立合同的媒介，而且有义务向房地产活动当事人宣传相关法律法规，审查房地产活动当事人的行为是否合法，以保障房地产活动当事人的合法权益。在本案中，咨询公司未认真审查吴兴夫妇所要卖的房屋是否具备产权证，对房屋买卖合同的无效负有主要过错责任。法院判决咨询公司该返还当初收取的中介费2.1万元。

　　法官点评＞＞

　　泉州市中级人民法院民一庭法官陈鹏腾

　　本案涉及到房地产居间合同。

　　从法律概念上讲，房地产居间合同是房地产居间人（在本案中，如咨询公司）为委托人（在本案中，如黄缘）在房地产转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务，委托人支付报酬的合同，又称为“房地产中介服务合同”。

　　随着我国房地产业的发展，房地产中介服务机构如雨后春笋般布满了城市的大街小巷。我国的房地产中介服务机构，主要是指房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。而房地产经纪机构，是指专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动的机构。房地产中介服务机构对于连接、沟通房地产开发和消费市场发挥了重要的桥梁纽带作用。但近几年来，涉及房地产中介的纠纷也不断出现。

　　中介公司要履行如实告知义务

　　对于居间人的主体资格问题，我国的《合同法》没有具体规定。但对于从事特定领域的以法人或者社会组织为中介人的居间活动，比如本案所波及的房地产居间行为，就要求居间人必须具有经过法定核准的特定主体资格，否则就不予认定和保护。建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条规定，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。同时第11条也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。

　　《合同法》第425条规定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。在房地产中介服务过程中，如实报告的前提必须是中介服务机构对订立合同有关事项的彻底了解和知悉。实践中，房屋的产权是否合法、清晰，有无被抵押或被查封等到有关房屋管理部门进行查询就可以得到一些产权资料情况，应当属于与订立房屋买卖合同有关的重要事项，中介服务机构负有如实向委托人告知的义务。

　　中介要得到报酬必须做好一些事情

　　根据我国《合同法》的规定，中介服务机构只有在下列条件成立后，才可以行使报酬请求权，要求委托人支付报酬：

　　1.委托人与相对人之间的合同成立。中介服务机构行使报酬请求权是以合同成立为标准的，至于合同成立以后是否履行，合同双方当事人在合同的履行过程中是否存在违约，合同是否被解除等，都不影响中介服务机构获得报酬的权利；

　　2.委托人与相对人成立的合同为有效合同。如果委托人与相对人之间的合同无效或者被依法撤销，合同视为自始不成立，中介服务机构不得请求委托人支付报酬；已经获取的报酬，委托人有权要求中介服务机构返还。正如本案原告的主张，法律不能允许居间人由于其中介行为导致签订的是一个违反法律规定被确认无效的合同、还

　　保护其获得报酬的权利；

　　3.委托人与相对人成立的合同，是委托人所委托的事项；

　　4.委托人与相对人成立的合同与居间人的行为有因果关系，即委托人与第三人成立的合同为中介服务机构中介行为的结果。

　　“飞”掉中介买卖双方可能负违约责任

　　事实上，常见的一种情形是，买卖双方在利益驱动下，往往在中介服务机构介绍买卖双方相识或在达成买卖协议后，就可能会“飞”掉居间人，即买卖双方自行联系买卖事宜，并找借口推掉中介服务机构的中介服务，并不愿支付中介费用。这种不诚信的行为的确是中介服务机构的莫大悲哀，其所付出的辛勤劳动往往就这样付诸东流了。对于善意的经纪人来说，这是非常不公平的。但法律并没有规定买卖双方规避中介费用的法律责任。

　　《城市房地产中介服务管理规定》第26条规定：因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。这就是我国众多的中介服务管理规定中惟一针对委托人的义务作出规定的一条。在这种情况下，居间人在能提供充分事实依据的情况下，可以通过委托人与居间人之间的委托合同的约定，提起违约行为的诉讼。

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　　小心！有人一房租多人 　　

　　警方提醒：此类案件时有发生，市民小心被骗

　　早报讯（记者陈祥木）昨日上午，正当市民王先生往新租来的房子搬东西时，他惊讶地发现，此时柳先生也在往这套房子里搬东西。这到底是怎么一回事？

　　据介绍，因业务需要，王先生决定在泉州中心市区租赁一套房子，用作公司写字楼。他于9月19日从网上获悉，市区丰泽花苑某间套房欲出租，在与一自称是“房东”的人取得联系后，双方约定见面时间和地点。自称是“房东”的男子提供了地址为南安市仑苍镇中山街成功巷××号的身份证复印件和丰泽花苑该间套房的房产证复印件。双方随后签订租赁协议，王先生当场支付4400元的房租和押金。

　　昨日上午，正当王先生带人往新租赁的套房搬东西时却发现，此时，市民柳先生也在往同一套房子里搬东西。经询问，柳先生说，这套房子也是他向一“南安市仑苍镇人”租来的。随后，柳先生出示了这名男子提供的身份证复印件、该间套房的房产证复印件以及协议书，内容与王先生的一模一样。

　　随即，王先生、柳先生拨打了110电话报警，随后，他们在丰泽花苑物业管理公司的帮助下，找到了该间套房的真正主人赖先生。赖先生说，今年9月16日，一持上述身份证的男子以每月1500元的租金向他租下这间房。

　　泉州市公安局特巡支队巡警直属大队有关负责人就此提醒市民，一段时间来，这种诈骗案件时有发生，甚至有一些不法分子使用假身份证、营业执照等将别人的房子租过来后，再伪造房产证等假证件将房子偷偷卖掉。