房子没买成，却被套上6800元

　　费了一番劲，黄女士好不容易看中福泉花园一套162平方米的套房。她与中介福州天佑房产签订了购房意向协议。根据协议，黄女士预支购房意向金5万元，暂由天佑房产保管。交完意向金后，黄女士发现，此房产的土地证无法办理过户。

　　不能办理土地证，将来此房产很难上市流通。黄女士选择退房。但中介却认为，黄女士故意违反购房意向协议，不退还意向金5万元。

　　于是，黄女士向福州市鼓楼区人民法院起诉天佑房产。最终，法院判决天佑房产退还黄女士意向金5万元。然而，判决书下来近半年了，黄女士仍有6800元余款未收回。当记者拨打福州天佑房产负责人陈先生手机时，他以不清楚此事为由拒绝采访。

　　省消委会投诉部副主任许歆说，细读黄女士与中介签订的购房意向协议，发现一些不公平条款，如“中介方将与前客户协商解除2005年3月16日签订的《房屋买卖经纪合同》。如若合同解除，购买方黄女士不要此套房产，卖方及中介方有权不退还意向金伍万元整；如若无法解除，上述已签订的房产，卖方及中介方在确认之日起叁日内退还黄女士意向金伍万元整，且卖方及中介方不予赔偿。黄女士承诺给中介方佣金8500元。”

　　她分析说，这一条款在没有注明是否为买方违约的情况下，单方面免除了卖方和中介方的责任，排除了买方所应享有获得赔偿的权利。《合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。同时，中介公司在房屋买卖中一般充当居间介绍或作为买或卖一方的代理人。因此，当中介作为居间方时，只有在促成房屋买卖双方合同成立的情况下才可以要求买卖双方或一方（有特殊约定的情况）给予报酬。当中介作为一方的代理人时，要按照委托合同的约定从事代理活动，并取得报酬。《合同法》第406条规定，“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”

　　许歆还说，该中介公司在合同中为自己设立了规避风险的条款，如中介公司收取诚意金后，一旦买房者先行毁约，则诚意金扣下给卖房者和中介公司；而如果卖房者毁约，在合同上却没有显示中介公司应承担的违约责任。

　　对此，她特别指出，因为法律上对定金以及订金有着严格的规定，因而现在有些中介，特别是一些经营不规范的中介，在协议文本上已经不大出现“定金、订金”的字眼，取而代之的是意向金、诚意金等名词。由于法律对此没有明文规定，按照《民法》、《合同法》的有关规定，只要是双方在平等、公平、自愿的基础上达成的意思表示，都是合法、有效的。所以，有的房产中介公司在服务中收取买房者的意向金，名义上说是同卖房者协商卖房事宜所用，但实际上在合同条款中规定买房者交了钱就一定要买房子，将买房者置于十分不利的地位。

　　为此，她提醒购房者，在与中介公司签订购房居间协议前，要看清协议内容以及协议中的权利与义务，如一定要支付意向金或诚意金，应与中介公司制订附加条款，明确违约事实的认定。

霸王条款，无处不在的陷阱

　　理论上消费者选房的可能性很大，但在实际中，选择的余地却很小。至圣律师事务所谢长华律师认为，现在整个房地产市场仍处于卖方市场，这种情况下，容易出现霸王条款。

　　虽然《合同法》已规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。但是，通常情况下，企业经营者往往利用其优越的经济地位，订立有利于自己、不利于消费者的条款。消费者往往不太注意此类条款，不知其存在；或者虽知道其存在，但因条款大多为冗长、字体细小的文字，不易阅读而不去看；或因为条款文字拗口，难以理解条款的真实意思；再者，即使能理解其真意，知道这是对自己不利的条款，却也没有讨价还价的余地。

　　福州大学法学院叶知年教授认为，很多开发商利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。他们企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。有的甚至夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。

　　然而，购房时不注意看合同内容就草率签字的人不少。许歆告诉记者，一些公司就利用这一点，在自己事先拟订的格式条款上用不引人注意的“备注”来制订一些不公平的条款。对这种格式条款，消费者务必多长一个心眼。

　　比如，开发商和房产中介利用自己的强势地位单方面加入不公平条款，或不使用示范合同文本，或利用合同的空白部分、附加合同设置不平等条款，加重消费者责任，减少或免除自己的义务，破坏了平等的交易关系。这些不平等格式条款有的明显违背法律法规，但却以合同的形式，迫使消费者就范。

签订购房合同，多长个心眼

　　面对开发商，大多购房者处于弱势地位。专业人士指出，目前我国对这些霸王条款尚无约束措施，现阶段只能通过舆论监督的力量，引起有关主管部门的重视。正是鉴于对合同格式条款监督的法律法规还不完善，需要通过各种办法减少合同格式条款的不公平给消费者权益造成的损害，消费者个人在提高维权意识的同时，有关部门应尽早出台相关政策，同时加大监督力度。

　　去年办了十几起房地产仲裁案的叶知年教授认为，完善房产监督管理法律法规，尚需时日，购房者学会如何预防、规避格式合同不公平条款的侵害，显得更为紧迫。他提醒广大购房者，签订房地产合同时，要特别注意交房条件的界定，是单项验收，还是综合验收。验房时，要按交房约定合同上的约定内容标准对照进行验收，若房产不合条件则不予接收；其次，明确交房通知的送达方式，如购房者在合同约定的地址有变动时应立即与开发商联络；再次，针对不可抗力因素要进行统一界定，不能让开发商自主扩大不可抗力范围；最后，保存好书面材料，若是复印件则要求房地产商盖章。这些材料在交房前，开发商都会支持配合，遇房产不合要求，应拒不接受房产。

　　律师赵修复也建议，消费者应进一步提高警惕，在购买房产时尽量聘请律师提供法律帮助，使那些以欺诈性手段牟取利益的房产商们没有可乘之机。同时，监管部门应加强对房地产企业的管理和监督，使市场更加公平、有序。作为合同规范的主管机构，工商部门应加强房地产合同的合理监管。

　　此外，购房者对精美诱人的房产广告要有更多的冷思考。省消委会投诉部主任段建平也提醒说，买房时应多了解、多比较开发商的诚信。尤其在签订合同时，更应分清房地产合同中的“要约”与“邀请”，以及“定金”和“订金”的内涵界定，搞清合同赋予双方的权利、义务等。遇到分不清的地方，要多请教有经验人士或专业法律人士。对合同中的补充协议要特别慎重。有时，开发商会写出消费者承担开发商应承担的责任或留下漏洞，如没有注明煤气管道如何付费问题，待交房时则要求补交。