市区住房均价虚高

　　“房价根本不是你看到的那样高。”知名房产策划人苏子说，别让统计数据蒙蔽了你的眼睛。根据市房管局提供的数据，今年前四个月，泉州市区的住房均价每平方米涨了1257元，达到4688元／平方米，比增达36.6％（含鲤城、丰泽、泉港、洛江、泉州经济技术开发区）。

　　实际上，市区均价的计算方法是根据一手房的成交价格制订的。而在过去的十个月间，新开盘楼房中豪宅占了很大一部分，它们拉高了市区的房地产均价。

　　拉高均价的直接结果是，拥有二手房的投资者认为房价飞涨，所以相应拉高了二手房价格，造成泉州楼市的集体爆发。

　　别墅豪宅拉升均价

　　从前年7月到今年4月取得预售许可证的十余个楼盘中，近3成是豪宅或别墅型楼盘。它们的均价少则六七千元，多则上万元，大力拉动了均价上涨。与此相应的泉港区楼盘虽然还不到2000元一平方米，但由于成交量小，因此对市区均价的调整作用不大。

　　全国住宅产业商会会长聂梅生曾表示：判断房价的涨跌关键要看某个楼盘在不同时期已销售出房屋的价格走势、是涨了还是跌了，不同住宅的销售价格差异太悬殊，影响的因素也颇多，比如别墅和经济适用房，某个阶段别墅放量多，即使其面积少，但因单价高，那么平均价格就见涨，而某一阶段，经济适用房楼盘放量多，平均价格就会跌。因此各家机构发布的各种数据，购房者不能只看单个数据，而是要一分为二地看待和分析。或者就盯某个具体楼盘看价格。

　　二手房要价偏高

　　由于一手房的成交价格飞涨，明显带动了二手房销售者的心理预期。泉房置业中介小蔡说，以阳光丽景楼盘一套高层50平方米单身公寓为例，年初的转手价约为19万元，到了五月初就迅速升至21万元。这明显是被火热的一手成交价格带动起来的。

　　苏子分析，目前不少市民通过市区均价来调整自己的二手住宅销售价格。根据部分中介的估计，从1月到5月，市区二手房均价有200—500元的涨幅。涨幅的惟一依据就是心理预期的提高。苏子认为，随着大量普通住宅和郊区楼盘的登场，市区均价将很有可能下跌。市民的心理预期一旦被打破，二手房价格很容易就会下降。

　　业内人士认为，由于担心今明两年的楼盘大规模面世和国六条调控政策的颁布后的系列政策，市民的心理预期将越来越脆弱。当二手房的价格泡沫被捅破后，降价数百元甚至更高并非不可能。

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　　四招“组合拳”有望亮相

　　国六条登场后，框架性的政策可能化为那些具体有效的细节。国家各部门和业内人士进行了以下预测。

　　1.“三限”政策

　　“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策不久后即将亮相。据报道，建设部政策研究中心处长赵路兴近日指出，“三限”政策将专门针对新开工的住宅建设项目。今后，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先做出明确限制性规定，不符合这个规定的，将不能开工。

　　同时，中小户型、中低价位的住房建设项目占全部住房建设项目的比重也会做出明确规定，超过比重的高档住房项目将会被限制开工建设。

　　2.以楼盘档次及购房套数来决定信贷比例。

　　而“有区别地适度调整信贷政策”这个笼统而纲领性的意见也为此前众说纷纭的“首付提高到5成”留足了空间。赵路兴称，今后各地方商业银行将会根据购房人的实际情况来确定首付比例和贷款利息。对于首次购房和重复购房，购买高档住房和普通住房，将会执行不同的首付比例和贷款利息。

　　①税收业内人士认为，可以考虑尽快推出累进的房地产增值税和消费税。增值税主要对差价部分征收高税率，投机买房的动力就会下降；而消费税可以考虑第一套房子在一定面积以内免征，但对超出规定面积的以及第二、第三套房子征收高额的消费税。

　　②房贷方面，就目前国内情况而言，房贷内部进行区别对待，控制大户型、别墅、豪宅和二次以上购买，保持中低价房、小户型的房贷供给最合理。

    3.用高价拍卖土地收入补贴廉租房

　　目前在地方政府，廉租房、经济适用房的资金主要由国土部门决定。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，在部分地方，土地拍卖的收入占到地方收入的40％－50％，因此，地方政府应将政府高价拍卖土地的收入补贴到廉租房的建设上。

　　有关人士称，目前国土资源部正在洽商土地出让金重新分配事宜，可能的比例是从土地出让金分出15％，以用于廉租房建设。

　　4.减少商业、工业地补足住宅用地

　　在“国六条”中，“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”成为对地方政府财政支出的约束。对此，赵路兴表示，一方面，在住宅用地相对紧张的城市，政府会通过适当缩紧商业和工业用地的办法，对住宅用地供应实行政策倾斜，加大住宅用地的土地供应。另一方面，政府将出台更具体的措施，加大对闲置土地的清理，加快使闲置土地形成有效的市场供应。