这些年，福州街面商铺的平均销售价格不仅逐年上涨，而且是高速增长。但是，随着电商的出现和盛行，传统商铺的购买和租赁正在悄然发生变化。

　　每次类似像“双十一”取得出色成绩的新闻引发热议后，麦田、骊特等福州房产中介的商铺经纪人就会发现，更多的客户群开始重视电商对传统商铺的影响，希望选择不会被电商所取代的商铺。

　　“投资商铺的客户有两种：感性的和理性的。感性的客户会看目前的状态和店铺的形象;理性的客户会看店铺未来的潜力，看这间店铺将来是否会被电商所取代。现在很多客户买商铺，最保险的想法是做不会被电商所取代的商铺，比如餐饮。容易被电商所取代的传统商铺，投资的客户已越来越少。”麦田商铺科人士表示，在遍布福州大街小巷的实体商铺中，服装商铺受到的冲击是首当其冲的。

　　“曾经福州的商铺以服装类为主，店比较多，特别是在商业街上，而在网络上，服装店也是最多的，所以电商对实体服装商铺的冲击也相对较大。”福州房产专家王剑超表示，主要以发展服装业态为主的路段受到电商的影响很大，一些服装店铺很难赚到钱，一些顾客会到店里试衣，再回家上网购买类似的服装。

　　省电子商务协会人士则表示，有数据显示，全国600万左右的淘宝卖家中，约有65%在做服装生意，福州的比例也差不多。面对沿街商铺的高租金和电商带来的生意分流，不甘只为房东打工的服饰店卖家开始往这些年扎堆建设的商业综合体涌去，因为那边的租金相对低点，客流量也多。而一些沿街商铺的服饰店则较多转手。还有的服饰类经营者转而选择租金相对较低且不乏消费群体的社区商铺。

　　这些变化直接导致的结果，就是服饰类商铺的价值显著下降，津泰路在某种程度上就是一个例子。

　　东起五一北路，西至八一七北路，全长800余米的津泰路，是福州市中心著名的商业街。倚仗优越的地理位置，津泰路曾经是福州最“吸金”的商业街，沿街店面达290多个，基本以服装店为主。然而，其商铺租金已经从2012年每平方米700元至上千元的水平，跌到如今每平方米400元到500元的水平。

　　尽管从表面上看，目前津泰路客流的锐减是地铁围挡施工等造成的，但在业内人士看来，事实绝对不止如此。

　　津泰路主要的商业业态是鞋服包饰等消费用品商铺，其中以服装店居多。近两年网购的兴起，在很大程度上分流了大量客源。福州各大商圈的崛起，万达、宝龙等城市综合体倡导的一站式消费对于业态单一的津泰路造成的冲击也很大。随着去年底南街西侧启动拆迁改造，以及上个月开始的吉庇路口封闭和津泰路楼面景观改造，津泰路客流量在原本就下降的基础上锐减，租金的下跌也在意料之中了。

　　与之相反的，由于餐饮业相比其他行业对商铺硬件条件有着更为苛刻的要求，如排烟排污、离居民楼的距离等，目前福州市区可以用作餐饮经营的商铺越来越收到欢迎，租金在这几年都保持着10%左右的增长。

　　趋势：

　　现在商户都想改开餐饮店

　　虽然电商有如此多的优势，但就像一枚硬币有正反面一样，电商也有其劣势，比如网上的商品看不见摸不着，体验性差。虽然电商在努力改进这一点，但仍然无法取代线下的经营。另外，网上的水货、假货也不少，也让一些传统商铺的经营者看到了机会。

　　餐饮行业一直被视为门槛低、回本快的投资方向之一。在服装行业受电商冲击明显的情况下，一些小成本、小店面的快餐连锁企业有的开始了加速扩张的脚步，俨然成为街边餐饮店的新主角。

　　家住杨桥路的张小姐发现，小区旁开了多年的服装店和家居用品店在今年陆续挂出了转让的牌子。而让她开心不已的是，与吃有关的店铺越开越多，其中不少是初次在福州出现的新面孔。

　　这与各大房产中介商铺业务负责人的感觉相符，据他们称，今年咨询街边商铺租赁的顾客中，10个人里有9个是来问餐饮的，而在前两年，服装店、珠宝店明显更受偏爱。这些客户有个共同点，就是他们之前并没有经营餐饮店的经验，只是手上有一笔闲钱想开店，现在觉得做餐饮能赚钱，就想抓住机会。

　　“我现在的面馆不大，90平方米，每天一两千元的利润，收入比原来高多了，时间还自由。”最近刚从福州一家燃气企业辞职，在五四北开面馆的林先生告诉记者，他身边的朋友，现在想经商的，都只想做餐饮。“因为现在大家都觉得面对网络的竞争，只有提供直接的服务、体验才能够胜出，而餐饮店无疑是最佳选择。而且我们都观察过，现在一二类地段的商铺主要是餐饮类，而且生意一般都很好。”

　　且不说这些街边店，在福州发展得轰轰烈烈的城市综合体，同样也少不得这样的套路。9月底开张的五四北泰禾广场，其餐饮业态占比高达30%~40%，可谓空前。随后开业的苏宁广场，更是显著扩大了餐饮业态的比例，7层中共有3层规划为餐饮类，娱乐餐饮的总占比近55%。

　　“这是未来实体经济的趋势，相对于网络的冲击，实体店将更加注重消费者的体验。”有专家指出，一方面，福州的综合体越来越多，各大商圈竞争加剧，必须要主打一些特色牌以避免同质化;另一方面受到网络经济的冲击，实体经济开始“去服饰化”，加大餐饮和娱乐的比例，注重消费者的购物体验。

　　事实也说明，苏宁广场从开业到现在，仍然能持续火爆并形成社会话题的，只有海底捞火锅一家。在业内人士看来，这就是餐饮业热点状态的最佳表达。

　　(福州晚报记者 江海文/摄)

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