分析：

　　淡市之下“权宜之计”

　　“售后返租，是投资者在与发展商签订了商铺销售合同后，发展商许诺在未来的三到五年内每年给予投资者一定的租金回报（约为8%~12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。”天知营销总经理陈少鸣告诉记者，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给予投资者和承租户以足够的信心。

　　之所以售后返租又有所抬头，关键的因素在于当前的市场环境，在银根缩紧、传统融资渠道受到限制的背景下，企业开始寻找新的资金支持。

　　高回报之下必有高风险

　　“你拥有你的产权且不需要亲自经营，坐等收钱，可谓省心省力”，这是售后包租类产品为投资者描绘的理想图景。

　　然而，高回报必定伴随着高风险，“售后返租”背后的巨大风险也不容忽视。上世纪90年代房地产市场上售后返租带来的风险还历历在目，更值得投资者持有警惕态度。“事实上，这种所谓高回报的投资，最大的风险是承租商的支付能力和信誉度，而且商家承诺的租期越长，商铺价钱越 ，高风险自然也越大。”业内人士称，因为对于投资者来说，实际上真正的收益如何并不由自己说了算。经营权在别人手里，能否经营好，未来的市场行情又是如何，目前谁也说不准。有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险，切不可盲目跟风。

　　此外，业内人士还分析到，“在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节的方方面面，对开发商的综合运营能力要求极高。”而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者本身就总是一对深刻的矛盾，很难实现两全。