此外，上述中介人士分析，监管部门此前出台的“二套房优惠政策”中，除了“人均居住面积”和“贷款记录”已经被各家商业银行忽略外，各家银行政策中的普通商品房限制，在实际操作中，也很难被落实。

     这一说法得到福州某股份制银行个贷部门一位人士的证实。据介绍，按照目前各家银行的规定，购房者出于“改善需求”再买第二套房，要想享受到首套房的优惠利率，必须是普通商品房。而按照福州市对普通住房的认定，标准主要有两条：一是房屋面积在144平方米以下，二是房屋实际成交价格在一定标准以内[鼓楼、台江区为每平方米8500元以下(含)，其他城区房屋实际成交价格每平方米7000元以下(含)]。

     然而，银行在审批购房者的贷款申请时，申请人留在人民银行的征信记录中，只有贷款余额和还款情况，而没有此前购买房子的具体信息，因此，购房者的首套房到底是不是普通商品房，银行也很难认定。

     “我们不可能到房管局去查，所以已买了别墅的客户，再申请买二套房，说不定也能得到7折优惠!”
    
     整体房价仍较高吸引不了投资者
    
     上述多位银行业人士认为，从实际操作上讲，二套房政策已名存实亡。银行业与地产中介人士普遍认为，真正有改善需求的购房者，将可节省不少利息支出，但由于目前房价整体仍处于相对较高的水平，吸引不了多少投资性购房者加入。

     一家股份制商业银行风险防控部门人士称，二套房政策放不放开，象征意义大于实际意义。购房者需要警惕的是，在目前楼市成交量相对放大的背景下，二套房限制名存实亡的现象，会被某些利益集团故意曲解为房地产市场已经回暖。

　　（海峡都市报记者　方传柳　实习生　王本添）