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　　下月起 厦门所有新商品房项目都将纳入监管

　　厦门网-厦门日报讯(文/记者 卓悦佳)

　　从今年7月1日起，厦门的购房者再也不用担心开发商“跑路”留下烂尾楼，自己钱房两空了。根据国务院和住建部的要求，厦门从今年1月1日起实施了《厦门市商品房预售管理规定》，其中对预售资金管理专门进行了规定。为了配合该规定的实施，促进我市房地产市场平稳健康可持续发展，保障商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于工程建设，防止因挪用预售资金导致“烂尾楼”发生，厦门市国土资源与房产管理局修改起草了新的《厦门市商品房预售资金管理实施细则》，并将于今年7月1日起开始正式实施，目前已向社会公布。

　　新细则到底有哪些亮点和变化，又有哪些问题需要释疑呢?昨日，记者专门采访了市国土房产局的工作人员，对新细则进行解读。

　　亮点 1　　 全监管，全程监管，全额监管

　　此次新细则的总体思路是“全监管，全程监管，全额监管”，这意味着7月1日起，厦门所有的新商品房项目都将纳入监管，从申请预售许可证开始，直至项目办理完竣工预收报备手续，全过程都进行监管。而预售资金将全额进入专用账户并确定监管额度，额度内凭单支取，额度外则自由使用。

　　按照新细则第六条规定，登记机构按照预售项目工程总造价及风险金(工程总造价的20%)来核定预售资金监管额度，项目工程总造价并不是开发商自行决定，而是要根据开发项目申请时提供的总承包合同造价来确定。新细则对预售资金监管额度将予以重点监管，确保监管额度内的资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，而不会被挪作他用。开发商要申请使用监管额度内的预售资金，需要向登记机构提供商品房预售资金使用申请表、用款计划、预售资金专用账户对账单以及相关的购销合同、缴费通知等证明材料。

　　而对于专用账户内资金超过监管额度的部分，预售人可向登记机构申请支取，除了要优先用于项目工程建设和偿还开发贷款外，用途并无限制。

　　相比以往和外地一些城市实施的全款监管，厦门的监管模式既能确保工程竣工验收，又能减少资金沉淀，降低企业资金成本。

　　亮点 2　　 预售资金专用账户可变更和新增

　　与外地一些城市实施的预售资金监管要求“预售资金专用账户只能有一个且不能变更”的规定不同，厦门的商品房预售资金专用账户可以变更和新增。

　　工作人员解释说，这是考虑到实际开发过程中，开发商常有变更和新增开户银行的需求，因此新细则规定，商品房预售资金监管协议签订后，由于开户银行的原因，开发商可以变更开户银行，重新签订商品房预售资金监管协议;因为开发规模，按揭额度等原因，需要增加开户银行的，开发商经登记机构同意后便可增设商品房预售资金专用账户。

　　变化1　取消免监管条件

　　早在2001年，厦门就确立了预售资金监管制度，并有相应的商品房预售管理规定。但考虑到当时的房地产形势，为给开发企业创造较为宽松的经营环境，规定设立了较为宽松的免除监管条款。只要开发商具有国家房地产开发二级以上(含二级)资质，或者前一年度被评为市级以上“重合同，守信用”单位或银行信用“AAA级”单位，或者自有资金达该项目投资额50%的，都可以向房地产交易机构申请免除预售资金监管。这些免监管调控在实施中，给开发商留下了规避监管的操作空间。“实际上被监管的企业不到5%。”工作人员说。

　　新细则中，直接取消了免监管条款，将所有商品房项目预售资金都纳入监管，开发商不能再自由随意使用预售资金。这样的做法，对开发商的自身实力有一定要求，防止“空手套白狼”，将更好地保障预购人的资金安全，维护预购人权益。

　　变化2　装修费用也纳入监管

　　从今年开始，厦门全面推行精装修房，商品房的装修费用也包括在房价内，费用往往不菲并有走高趋势。为确保项目装修交付使用，在新细则中，预售资金包含的装修费用也纳入单独监管。

　　工作人员介绍，这是为了确保预购人最终买到的商品房确实按照约定进行了装修。具体提取的装修费用标准主要由开发商自行申报，价格一般参考预售方案中装修标准。不过，这笔装修费用必须在装修完毕后才能提取，“考虑到实际中，装修的费用一般都由装修施工单位提前垫付，完工后开发商才会支付费用，因此装修完毕后开发商才能提取装修费用的规定，并不会对开发商的资金链造成压力。”工作人员解释。