三大瓶颈

　　据记者调查，农村房屋抵押贷款要想走得更远，还需迈过“三重山”。

　　首先，农村房屋登记确权障碍。据厦门市农商银行工作人员介绍，申请“农房宝”抵押贷款遇到的主要问题是许多农户没有农村房屋所有权证和农村集体土地使用证，而它们是申请贷款的先决条件之一。

　　从2003年开始，厦门启动了农村居民住宅及宅基地成片测绘与调查发证工作，同时建立精确的农村房屋及宅基地权籍信息系统。但是，由于农村人口多、面积大、范围广，再加上农民的建设习惯，宅基地形状经常与审批示意图不一致。长期以来，政府在农村用地建房的审批管理上欠账太多，造成用地建房手续不完整，登记工作难度很大。因此，厦门许多农房还没有“两证”。此外，根据《厦门市农村房屋抵押备案管理暂行办法》(以下简称《办法》)有关规定，农村房屋超占超建的部分不予受理抵押备案，但是事实上超占超建的现象在农村很普遍，因此需要对农村的房屋进行全面确权。

　　其次，银行贷款面临风险。《办法》规定，抵押农村房屋的价值可由抵押当事人协商确定，也可由抵押当事人认可的具有房地产评估资质的评估机构评估确定。

　　林坤森说，农村房地产评估基本上以当事人协商为主，银行只能以估算价值为准。而且，贷款人的收入情况，贷款期间房屋是否存在随意租赁、改建、翻建等情况，银行必须对此知根知底，规避贷款风险。但是，农村比城市难监管，风险更大。

　　让所有银行更担心的是，金融机构在受理农房抵押贷款时面临抵押物变现风险，如抵押权人要以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得款项受偿时，因农村房屋所使用的土地为村集体所有，非本集体经济组织成员购买存在不能办理产权的政策限制，且本集体经济组织成员购买也受一户一宅的限制，抵押物变现转让受到限制。

　　有鉴于此，厦门建立了农村房屋抵押融资风险分担机制，由市、区财政共同出资设立农村房屋抵押融资风险补偿专项资金，在农村房屋抵押贷款无法履行债务的情形，按金融机构抵押贷款在具体个案中本金最终损失的50%进行补偿。但是，这仍然不能完全消除银行的担忧，也将影响金融机构的积极性。

　　最后，农民若失房，居住问题如何解决?目前，厦门还未发现农村房屋抵押融资坏账的先例，不过随着业务数量的增加，如果出现坏账的情况，农民的居住问题如何解决?这是农房抵押贷款的最现实问题。

　　众所周知，一户农民只能拥有一处宅基地，如果农户失去农房，将流离失所。由此，《办法》特别点明，抵押人须清楚抵押贷款逾期违约的可能后果，并书面承诺设定的抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所且不再申请宅基地。但是，要想根本解决这个问题，农房抵押融资工作亟待同步推进配套制度，建立健全农村住房保障制度，妥善安置抵押失房农民。

　　(福建日报记者　赵锦飞　通讯员　王贺生)