【核心提示】

　　近日，市国土房产局开始对非住宅房屋出租登记备案情况进行重点检查，引起市民广泛关注。昨日嘉宾接热线期间，读者来电关注的焦点是房屋租赁备案有关权益问题，关注的热点是哪些房屋出租需要登记备案，租赁登记备案对房主有什么好处？等等。市房地产交易权籍登记中心的工作人员张建平、李云政等嘉宾对读者咨询问题详细释惑。大家也可以登录本报读者互动虚拟社区百家村（www.100cun.net）查看更多更详细内容。　　

　　本报讯 （记者 卢天娇）嘉宾昨日公布的数据是：目前厦门市至少有10万户（套）以上的房产处在出租状态中，但其中大部分并没有到市房地产交易权籍登记中心进行登记备案。所以昨日读者来电关注的焦点很明确：房屋租赁登记备案有哪些权益？需要多少钱？没有及时登记备案会带来什么后果？……嘉宾均做了详细解答。　　

　　出租后无备案？ 没有优先购买权　　

　　读者张先生说，自己在金山小区附近签合同租店面10年经营餐饮，现在是第7年，房东上月突然要提前解除合同，理由是店面准备出售给别人。虽然房东愿意赔偿违约金数千元，但与自己遭受的损失相比，实在太少。张先生咨询：在这种情况下该怎么办？自己能否要求优先购买这家店面？

　　嘉宾说，如果张先生当初在与原店面产权人签订合同后，要求对方到市房地产交易权籍登记中心进行登记备案，那么，在同等条件下，现在完全可以要求原店面产权人优先将店面出售给自己。　　

　　未备案有三大风险　　

　　嘉宾说，租赁合同未经登记备案，当事人尤其是承租人需要承担一定的风险。具体表现在：租赁期间出租人出售该房屋时，承租人在同等条件下享有的优先购买权得不到保护；出租人将该房屋转让给第三人时，承租人要求第三人继续履行原租赁合同的权利得不到保护；租赁期满出租人需将该房屋再出租时，在同等条件下，承租人享有的优先承租权得不到保护。 　　

　　住宅登记备案 每套手续费100元　　

　　嘉宾说，备案手续费方面，住宅为每宗100元。非住宅分两档：年租金2万元（含）以下，每宗手续费为年租金的1.5%；年租金2万元以上，每宗手续费为年租金的1%，上述费用均为一次性收取，由出租人承担。

　　嘉宾特别提醒说，房屋租赁逾期未登记备案的，相关部门将按照每日以月租金标准的3‰收取罚金，同时责令其补办租赁登记手续。　　

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　　不要与中介机构签订租赁合同　　

　　本报讯 （记者 卢天娇）暑假期间是房屋租赁市场活跃的高峰，一些读者来电咨询签订租赁合同时是否也要与中介机构签订合同？签订合同时应当注意哪些事项才能避免纠纷发生？

　　嘉宾说，房屋租赁合同关系到房屋出租人和承租人的权利与义务，与中介机构基本没有关系，因此，承租人一定不要与中介机构签订租赁合同。

　　据介绍，目前我市住宅的租赁主要有两大类。一类是业主购买的商品房租赁，另一类就是城乡结合部一些集体用地上居民自建房的房屋租赁。

　　嘉宾说，租赁这两类房屋签合同时需要注意以下方面：

　　一是要认清出租房屋者的身份，确认出租人即为房屋产权证书上记载的房屋所有权人。只有房屋的所有权人或享有出租房屋权利的房屋代保管人、房屋使用权人才有权出租房屋。尤其应当注意，通过中介机构签订租赁合同时，承租人一定要与房屋的产权人签订房屋租赁合同，而不能和中介机构签订租赁合同。

　　二是要实地查看需要租住的房屋。应当现场查看承租房屋的状况，确认房屋产权证上记载的房屋与出租的房屋一致。查看房屋的附属设施完好情况。对于已经损坏或无法正常使用的设施应当在租赁合同中注明。

　　三是要确认费用和租赁期限。合同要明确房屋租赁期限和月租金，并确定房屋租金中是否包括物业管理费、水费、电费、电话费等内容。

　　四是要确认合同变更与解除的条件。

　　另外，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后15日内，持相关资料到厦门市房地产交易权籍登记中心或该中心在外设的租赁工作站办理登记备案手续。

　　咋办理登记备案

　　问：我在中山路有多套房屋和店面，已经取得了属于自己的产权证，现在也已经全部出租给别人，请问是否需要办理租赁登记备案？如何办理？

　　答：根据有关规定，您的房屋出租是需要进行登记备案的。您需要携带以下材料：出租房屋的权属证书或其他有效凭证（含原件、复印件）；房屋租赁合同一式三份；房屋租赁申请表一份；租赁双方当事人的身份证明（含原件、复印件），到土房局的三楼综合服务大厅，也可到思明房屋租赁工作站、或到江头房屋租赁工作站，申请办理登记备案手续。　　

　　农村租赁房要办理备案吗

　　问：现租住在农村自建的出租房内，是否也要办理租赁登记备案手续？

　　答：首先应当确认所租住的自建房是否合法，并不是所有的房屋都可以出租并办理登记备案手续的。

　　根据《厦门市房屋租赁管理规定》，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）无房地产权属证书或其他有效凭证的；（二）房地产权属有争议的；（三）经鉴定为不得使用的危险房屋的；（四）共有房屋未取得共有人同意的；（五）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；（六）属违章建筑未经依法处理的；（七）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（八）法律、法规、规章规定不得出租的房屋。　　

　　租单位房要办理备案吗

　　问：我现在居住的房子是单位分配给我的，但是没有办理房改手续，需要进行租赁登记吗？

　　答：不需要。根据有关规定，属于市公房管理中心租赁的房屋和国家机关、企事业单位分配给职工本人居住的住宅用房，不需要进行租赁登记。　　

　　 这种形式算出租吗

　　问：我用自己的房屋作为资产跟朋友合作开店，但是因为时间原因，没有参与经营，是否属于房屋租赁？

　　答：属于房屋租赁。根据相关规定，房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与经营、不承担经营风险而收取费用的，或者出租房屋内的营业场地的（即柜台出租），视同房屋租赁。　　

　　《房屋租赁证》有什么用

　　问：房屋租赁登记备案后领到的《房屋租赁证》有什么作用？

　　答：《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证，可作为申请开业、居民迁移户口、城市建设拆迁安置等方面的有效证件。　　

　　哪些房屋出租要备案

　　问：哪些房屋出租需要登记备案？申请房屋租赁登记备案，办理手续多久可以完成？

　　答：以下房屋出租后需要办理登记备案手续：（1）已取得房地产权属证书的房屋；（2）批准合法建造的临时建筑物；（3）虽属违章建筑，但已经有关部门依法处理保留的建筑物；（4）虽未取得房地产权属证书，但能提供其他有效凭证（如规划部门批准的建设工程规划许可证、商品房购房合同等），能证明其建筑物来源合法的。

　　在出租人申请租赁登记备案之日起的5个工作日内，相关部门对出租房屋进行审核，符合规定的，给予登记备案，并颁发《房屋租赁证》；不符合规定的，不予登记，相关部门会告知出租人，并退还提供的资料。　　

　　转让出租房有啥规定

　　问：房屋出租人是否可以在租赁期限内转让所出租的房屋？有什么规定？

　　答：可以。出租人在租赁期限内转让所出租房屋的，受让人应继续承担出租人的权利和义务。出租人应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。　　

　　缴纳土地收益金等同备案吗

　　问：缴纳土地收益金是否等同于办理了房屋租赁登记备案手续？

　　答：划拨土地使用权是政府给国家机关、企事业单位无偿划拨土地使用（即没有收取土地出让金），使用者出租划拨土地使用权上的房屋时，其租金中含有土地租金的成分，因此要按规定将部分土地租金上缴国家，所以缴纳土地收益金不等于办理房屋租赁登记备案。