一家民营农贸市场的“REITs”破局之路

临近端午，位于福州市仓山区的华威西营里农产品交易中心越发热闹繁忙。自2013年从福州老城区搬到现址，这家一代代福州人记忆里的农贸市场又走过了12年。但少有人知的是，该交易中心还是全国首单农贸市场公募REITs（不动产投资信托基金）和福建省首单民营企业公募REITs——易方达华威市场REIT的底层资产。

今年1月底，易方达华威市场REIT正式在深圳证券交易所上市发行，因收益稳定，该项目上市至今在二级市场走势良好，释放出资本市场高度认可的明确信号。

为什么全国首单农贸市场公募REITs以华威西营里农产品交易中心为底层资产？作为该交易中心所有方的福建华威农商（集团）有限公司（以下简称“华威农商”）何以拿下全省首单民营企业公募REITs？带着疑问，记者近日走进这家民营农贸市场，探寻它的“REITs”资本破局之路。

农贸市场全国首单何以炼成

2013年搬迁之前，位于乌山脚下的西营里市场一直是福州人气最旺的农贸市场之一。今天的华威西营里农产品批发市场里，有许多商户都是从当年的老西营里直接搬迁过来，并且一直没有变过。

“商铺出租一直很稳定，交易中心一层的商铺甚至一铺难求。”华威农商负责人张惟浩介绍。

华威农商是已创办40年的福州老牌民营企业——福建华威集团的全资子公司，也是华威西营里农产品批发市场的运营管理机构。2023年，已成功运营华威西营里农产品批发市场10年的华威农商对以REITs完善消费基础设施的资本运作方式心动了。

REITs，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。它是把流动性较低、非证券形态的固定资产转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，是固定资产证券化的重要手段，可帮助企业回笼资金、盘活存量资产。2020年4月，我国基础设施REITs试点工作正式启动。2023年，国家发改委、证监会相继发布文件，将公募REITs资产类型拓展至消费基础设施，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等项目发行基础设施REITs。

作为与百姓民生息息相关的消费基础设施，农贸市场的建设运营周期长、投入大，而且要求资金流保持稳定。对一贯秉持稳健理念的华威农商来说，自建设起，华威西营里农产品交易中心就依法依规履行了立项、规划、环评、施工许可和竣工验收等各项手续。而对消费基础设施REITs项目来说，核心要求恰恰聚焦于资产的合规性。

彼时正在寻求进一步盘活资产、稳步扩张的华威农商管理层在启动项目申报之后很快意识到，“合规性”是他们能跑赢全国其他农贸市场做成REITs项目首单的关键所在。

省发改委有关负责人介绍，自基础设施REITs试点工作启动以来，福建省和福州市相继出台《福建省促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的若干措施》《福州市促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的若干意见》等文件，以务实举措加快推动基础设施REITs发行。

在有关部门帮助下，华威农商一方面积极与监管机构沟通，快速响应反馈意见，另一方面与基金管理人、中介机构密切配合，建立专业协作机制。据了解，在易方达华威市场REIT项目申报推进过程中，有关部门经过合规审核，对该项目给予充分肯定与支持，并根据监管审批要求依法依规出具函件对有关事项予以确认，使项目申报得以顺利推进。

“项目底层资产的充分合规，加上集团的运营管理，使其各项经营指标长期保持在高水平，为这次REITs项目的顺利申报、成为全国农贸市场首单打下坚实基础。”张惟浩说。

民营企业全省首单底气何在

民间投资，是经济活力的晴雨表，也是参与重点项目建设的重要力量。近日国新办举行的介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况的新闻发布会上，国家发展改革委有关负责人表示，对于回报水平适中、社会资本具有投资意愿的领域，要充分发挥政府和社会资本合作新机制、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等作用。

易方达华威市场REIT的上市，是民间资本参与区域重点项目的一次先行先试，在全国率先开辟了农贸市场领域基础设施投融资的新路径。能够拿下全省首单民营企业公募REITs，华威农商的底气何在？

答案藏在踏踏实实做实业的作为中。

长期以来，华威西营里农产品批发市场都保持着稳健运营的状态，它不仅是福州市唯一一家满足城市一站式购齐功能、具备显著二级农产品批发市场特征的项目，还是全国诚信示范市场，交易品类涵盖水产品、冻品、干货/调味品、肉禽、蔬果、冷库（冷链仓储区）、仓储、海鲜美食体验、电商直播等，2023年度交易额超100亿元。

根据易方达华威市场REIT的2025年第1季度报告，截至3月31日，该基础设施项目可供出租面积75708.07平方米，实际出租面积66405.03平方米，出租率87.71%，租赁合同平均剩余期限为5.47年，收缴率为100.00%，报告期内平均租金单价为134.42元/平方米/月，运营情况良好。

“近些年来经济形势复杂多变，我们愈发感到农贸市场的经营是事关百姓菜篮子、米袋子的民生大事，要心无旁骛坚守做好。”张惟浩表示，下一步，将会把易方达华威市场REIT发行取得的净回收资金用于专业市场的投资建设，盘活存量资产。同时，华威农商正积极培育可扩募资产项目，如华威西营里农产品交易中心南区、华威建新花卉交易中心、华威西营里蔬果一级批发市场等，上述项目总规模近30万平方米，目前正在有序推进之中。（记者 林蔚）