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上海土拍规则变了
8月15日,据“上海规划资源”公众号消息,上海市土地交易市场发布第五批次商品住房用地出让公告,具体出让静安区2幅地块,出让总用地面积约5.01公顷,起始总价106.79亿元。
同时,经上海市规划资源部门会同住建和房管等部门研究,自第五批次起,上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”(两轮竞价和两轮竞高品质建设标准)举措,即竞买完成上一个指标要求后,转入下一个指标要求,采取梯度竞争举措,最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。
据介绍,“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同,“第一轮竞价”,对市场热度较高的地块,通过出让前综合会商机制,合理设定出让起始价格,确定差异化的溢价空间;“第二轮竞高品质”,对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买;“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
上海市规划和自然资源局表示,除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外,本次出让增设了“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项指标,鼓励市场主体建设优质住房,提升居住配套的公共服务功能和高品质公共空间环境,切实落实人民城市理念,着眼创造更加美好的生活,吸引各类人才落户发展,营造宜居宜业、安居乐业的环境品质。
据了解,地块的高品质建设导向和具体竞争指标,均在出让条件确定阶段,由上海市相关部门会同相关区政府(出让人)通过综合评估和会商机制,根据地块区位条件、产品定位、市场情况等差异化确定。地块成交后,高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同,实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管,确保高品质建设要求落地。
另外,本次出让公告中明确,坚持市场化原则,由企业根据市场供求关系自主确定商品住房销售价格,并按国家和上海市商品房销售管理措施实施价格备案和上市销售。
中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为,此次上海对市场热度较高的地块实行“双高双竞”举措,即热门地块不再单纯采取“价高者得”的模式,而是将进行两轮竞价及两轮竞高品质建设标准。这是上海政府响应“好房子”建设号召的具体举措,或是加大优质地块供应的前奏,同时将优化土地市场资源配置,提高优质地块的效益。新增的“竞装修标准指标”或将引导企业合理利用优质地块,建设高品质住宅产品,满足人民对改善型产品的期待;“竞公共设施和开放空间”强调住宅产品社区建设,提高居民生活便捷度;而“竞无偿移交政府的高端人才住房”有利于完善保障性住房供应体系,精准吸引和留住高端人才,促进区域经济的均衡发展。
“此外,热门地块起始价及溢价率由出让前综合会商而定,将对热门地块实行差异化溢价率上限,有助于企业提前计算项目溢价率,同时稳定优质住宅产品价格,在发挥市场机制作用的同时,创造更公平、合理的市场环境。”陈炬兰说。
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