福建新物业管理条例12日公布施行

福建新物业管理条例12日公布施行

公共收益收支应公示 业主有权查询

住宅小区召开首次业主大会需具备什么条件、前期物业服务企业在服务合同期限满后何去何从、住宅小区产生公共收益的收支情况如何公示……

物业管理的立法工作，一直是社会各界关注的热点。12日，福建省人大常委会全文公布的《福建省物业管理条例》（以下简称新条例），对上述情况进行了明确规定。据悉，省人大常委会曾于2012年、2018年两次修改过我省物业管理条例，今年7月26日，省人大常委会会议表决通过关于修改《福建省物业管理条例》的决定。

此次新条例，充分贯彻落实民法典，立足省情，对现行的物业管理条例中与民法典规定不一致之处进行修改，同时着力解决物业服务与基层治理能力现代化不相适应问题。新条例自公布之日起施行。

业主大会首次召开条件

有关住宅小区何时召开首次业主大会，是广大业主关注的热点之一。

新条例规定，一个物业服务区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用满两年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）政府或者街道办事处申请筹备召开业主大会首次会议。十个以上业主或者实施前期物业服务的物业服务企业也可以向所在地的乡（镇）政府或者街道办事处提出书面申请筹备召开业主大会首次会议。乡（镇）政府或者街道办事处应当自收到筹备业主大会首次会议申请之日起三十日内，会同当地村（居）委会组成成立业主大会首次会议筹备组。

新条例同时规定，住宅小区实行业主自行管理的，乡（镇）政府或者街道办事处应当予以帮助指导。业主未自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，由乡（镇）政府或者街道办事处组织，就住宅小区有关共有和共同管理权利的重大事项征得业主同意，由村（居）委会代为管理。

业委会活动的规范

业委会代表着业主的利益，其在小区管理中发挥的重要性不言而喻。

“业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使业主权利；委托父母、配偶或者子女参加业委会委员选举的，应当以委托人名义参选。”新条例规定，业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，损坏房屋承重结构的，或者有违章搭建、破坏房屋外貌等情形且未改正的，不得担任业委会委员；鼓励和引导各级人大代表、政协委员和公职人员通过法定程序参与社区治理，推动在业委会中建立党组织。

现实中，业委会侵害业主权益的现象偶有发生。新条例明确，业委会委员有利用职务之便谋取不正当利益，以及其他损害业主共同利益，拒不履行委员职责，或者有违反法律、法规、管理规约等行为的，业委会在调查核实后应当责令其暂停履行职责，并提请业主大会终止其委员资格。业主大会或者业委会不做处理决定的，乡（镇）政府或者街道办事处、村（居）委会应当予以督促。

物业服务合同生效与终止

服务合同期限已满，前期物业服务企业何去何从？

“前期物业服务合同期限未满，但业委会或者业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”新条例明确，前期物业服务合同期满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业决定的，物业服务企业继续提供物业服务的，前期物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

新条例同时规定：物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或者自合同终止之日起三十日内退出物业服务区域，并向业委会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交物业服务用房、相关设施、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。原物业服务企业违反上述规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费，造成业主损失的，应当赔偿损失。

物业服务合同主要事项

根据新条例，前期物业服务合同终止后，业主决定重新选聘物业服务企业、确定物业服务收费标准的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由业委会代表全体业主与选定的物业服务企业参照当年物业服务市场价格行情签订物业服务合同。

新条例用列举的方式明确了物业服务合同（包括前期物业服务合同）应当约定的主要事项：

物业名称、地址、类型、建筑面积等物业的基本情况；

物业服务合同期限、服务事项和服务质量；

物业服务费的标准和收取办法；

物业水电公摊费分摊方式；

业主和物业服务企业的权利义务；

专项维修资金的使用；

物业服务人员办公用房、业委会办公用房管理、使用以及分配比例；

共用部位及共用设施设备的经营管理费用；

物业使用中对禁止性行为的管理措施；

争议处理方式；

服务交接；

违约责任。

新条例还明确物业服务事项包括“为业主接收邮件、快递、外卖提供便利”。

调整物业服务费条件

物业服务费的调整是住宅小区日常生活中的大事。

新条例就此规定：因政府指导价变动需要调整物业服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整；因服务成本变化需要调整物业服务费标准的，应当由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

针对日常偶有发生业主拒交物业服务费的现象，新条例明确：对经电子信息、书面等方式催交仍未交纳物业服务费的业主，业委会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业服务区域内将欠费情况在醒目位置予以公告。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。

新条例要求：物业承租人或者买受人应当在合同签订后十日内，将本人相关资料（包括联系方式、身份证复印件、租赁合同复印件等）、出租期限、居住权及物业服务费的交纳等约定事项告知业委会和物业服务企业。

公共收益收支的公示

工业路博美诗邦业主之家张贴着收支公示。

有关住宅小区公共收益的归属问题是业主关注的又一热点。

新条例为此明确：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分所产生的公共收益属于业主共有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账。

新条例为保障业主对公共收益的知情权作出规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当在每季度的首月月底前，将上一季度的公共收益收入以及使用情况在物业服务区域内醒目位置公示，公示期不少于三十日，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。公示第四季度公共收益收支情况的，应当将该年度公共收益的收支情况一并公示。业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

为提升上述规定的可操作性，新条例设置了法律责任条款：物业服务企业未按照规定进行公布、公示的，由县级以上地方政府物业管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。（记者 李晖/文 石美祥/摄）