想靠“买卖不破租赁”留房？法院：“以租抵债”不算真租赁，得腾退

“不是说‘买卖不破租赁’吗？这房子我租了，凭啥让我搬走？”面对法院的清退要求，租户张某很是不解。近日，长乐法院审结的一起执行异议之诉给出明确答案：“以租抵债”不算真正的租赁，挡不住法院强制执行。

事情要从一套被查封的房子说起。郑某因未履行生效判决，名下房屋被长乐法院依法查封并要求清退。执行过程中，法院发现张某正在使用该房屋。张某提出，自己和郑某签了10年“租房合同”，约定用郑某欠他的货款抵房租，按“买卖不破租赁”原则，法院不该强制执行。

原来，张某和郑某曾有生意往来，郑某拖欠货款未还，双方便签了这份“以租抵债”协议。张某认为，只要有“租约”，就能保住房子使用权。但长乐法院执行部门审查后，驳回了他的异议。张某不服，又提起执行异议之诉。

长乐法院审理后指出，“买卖不破租赁”保护的是合法的租赁关系，而张某与郑某的合同看似是租房，实质是用房屋使用权抵偿货款，属于“以租抵债”，并非法律意义上的租赁合同。这种情况下，不适用“买卖不破租赁”原则，张某不能以此为由拒绝腾退。最终，法院判决驳回张某的诉讼请求。

法官解释，“买卖不破租赁”得满足三个条件：一是有合法有效的租赁合同；二是承租人已实际住进去；三是房屋所有权变动发生在租赁期内。“以租抵债”这种用房租抵债务的情况，本质还是在还欠款，不算真租房，自然不受这个原则保护。“租房就得是真金白银交租金，想用‘以租抵债’钻空子，法律不认。”法官提醒，租房时要签正规合同，明确租金支付方式，避免因合同性质模糊引发纠纷。（记者 林春长 通讯员 魏逸云）