租赁市场节后回暖 量增价稳模式更多元

每年的春节假期过后，住房租赁市场都会逐渐进入“旺季”。

近日，记者在深圳多个片区走访发现，目前住房租赁市场的咨询热度有所提升，供应充足且租金变动不大。同时，随着近年政策的不断调整和保租房的加速入市，租赁市场逐渐进入新生态，也深刻影响着市场格局的变化。

价格稳定

近日，记者走访了深圳罗湖、福田和龙岗的多个片区，从多家房产中介机构和一些长租公寓了解到，自春节假期结束复工以来，租赁市场逐渐进入高峰期，除了来深打拼的年轻人，更多的是一些为了小孩读书的家庭租房或换房。

有中介机构工作人员表示，最近几天看房的客户每天都有好几拨，两房、三房等居家类型房子比较受欢迎。按照以往的租赁成交行情，新交付项目带来的新房房源以及配套较好的大盘房源都会成为市场成交的热点，预计将会成为节后租客关注的热点。

价格方面，受访对象均表示与去年变化不大。“现在的租金与年前相比也没什么浮动，毕竟市场行情价一直在这里，房源选择也很多，而且从去年开始已有一些业主选择降租，所以目前业主也不会大幅度调整价格。”龙岗坂田片区一位资深房产中介经理表示。

另一边，一些长租公寓也推出不同程度的优惠活动，有公寓项目还推出“续租价保”承诺等活动，对于续签的老租户，如发现同楼层同户型新签、续签价格更低，可在续签合同开始履行前向门店申请重新续签，享受最新价格。另据CRIC城市租售系统的最新监测数据，春节后首周核心八城集中式公寓平均租金坪效达到每平方米每月102.1元，较节前上涨约1.1%。这一变化主要归因于“返城季”期间大量人口回流至核心城市，导致住房租赁市场需求阶段回暖。

租金回报率回升

记者走访发现，尽管租金相对稳定甚至小幅下跌，但近几年房价相对高位已经明显下跌，而租金下跌幅度与房价相比相对较小，租金回报率有所回升。深圳贝壳研究院的数据显示，深圳年度租金回报率从2013年的1.5%上升至2024年的1.6%。

除了深圳，中指研究院最新公布的数据显示，2024年全国50个城市住宅平均租金为每月每平方米35.4元，较上年同期下跌3.25%，但住房租赁投资回报率有所改善。截至目前，重点50城平均租金房价比为2.12%，已高于五年期定期存款利率。

不过，另据中指研究院租客调查数据，租户更换租赁住房的首要原因是“市场租金下跌，可以租更便宜的房子”。租金下降导致原有的租客拥有更多选择机会及议价空间，增加了续租的难度，带来了留客难的问题。在美联物业全国研究中心总监何倩茹看来，租金止跌回稳，主要与经济环境密切相关。对于一线城市来说，除了整体经济环境，近年来外围区域的新房陆续入伙，保障房数量也明显增加，租赁的选择性变多，租客向租金更低的区域迁移也变得更为频繁。

保租房影响将逐渐显现

据中指研究院发布的租赁数据，2024年重点城市住房租赁市场需求整体相对平稳，但保租房批量入市带动市场供应量明显加大，加之保租房定价限制，推动重点城市住宅平均租金小幅调整。

2024年，保租房筹集建设进度不断加快，多省市提前完成年度目标。同时，中央多次明确支持收购存量商品房用作保障性住房，今年将抓紧明确相关政策。根据克而瑞的测算模型，预计包括广州、上海、北京、深圳、杭州、南京、武汉、成都八大城市到2025年新增入市保租房量为880万平方米，2026年为850万平方米。

中指研究院认为，随着保租房的加快上市，对租赁市场的影响将逐渐显现。保租房供应加大了租赁市场竞争，市场化长租公寓将面临租客分流的压力，集中式长租公寓企业需要进一步聚焦户型配比、区位选择、社区服务、产品打造等方面，以提升产品的吸引力。