“老破小”楼房“原拆原建”，理想与现实有多远？

你现在住的房子多少年了？

当许多小区居民还在盼着加装电梯、更换管道的时候，另一种全新的老房子“以旧换新”的模式，已经在很多城市开始试点：把原有的老房子彻底拆除，按照原来的户数、格局和面积，重建一栋新楼，称为“原拆原建”。

前阵子，浙江省杭州市浙工新村社区居民“自掏腰包”筹集4.7亿资金将整个小区拆除重建引发了普遍的关注，一时间羡慕者众多。

广州花都区集群街2号楼居民“自掏”758万元，将50年楼龄的老楼拆除，原址重建。

上海彭浦新村、南京虎踞北路4号05幢、北京劲松社区114号楼……这些老旧楼房，都已经在“重生”或“重生”之路上了。

老房子的“涅槃”

梳理这些“原拆原建”的房子，可以得到不少共性特点：老旧、公房、居民普遍同意且意愿强烈、出资明确、无法进行老旧小区改造或改造后效果不佳。

改造前的北京市丰台区马家堡路68号院2号楼，原是职工宿舍，每户仅十几平米，每层住户共用卫生间、厨房 图源：北京日报

目前正在重建的马家堡路68号院2号楼于天昊摄

这些“病入膏肓”的老房子，大多墙体破损、管道开裂、年久失修、不仅居住体验极差，还严重威胁居民的人身安全，对其进行改造已经无法达到效果，一般都被鉴定为D级危房。

满足这些条件，老楼房就可以拿到“重生”剧本，返老还童。

劲松一区社区始建于上世纪70年代 于天昊摄

劲松一区114号楼之所以能在小区的一众公房里被选中，原因是在当年建设的时候，这栋楼就与众不同。

“这栋楼是一栋实验楼。”小区居民告诉记者，“外墙板都特别薄，只有不到20厘米厚。这样的房子，冬冷夏热，因为建造材料的问题，之前给小区抗震加固，也没有给114号楼做。管道漏水也是一直修不好。”

因此，在2020年北京市发布178号文件（《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》）后，114号楼的彻底改造就被推上了日程。

经过“原拆原建”的劲松一区114号楼 于天昊摄

正在“重生”过程中的丰台区马家堡路68号院2号楼，曾经也是原产权单位分配的宿舍，不仅“老态龙钟”被鉴定为D级危房，每“户”只有十几平米，每层楼的住户需要公用厨房和卫生间。

这些改造后的楼房什么样？

经过“原拆原建”的劲松一区114号楼 于天昊摄

一句话概括——更适合现在的居住标准。全新的窗户、电梯，甚至扩充出来地下车库、活动室，也有一些楼房进行了适老化改造措施。

劲松一区其他经过老旧小区改造后的居民楼楼道内 于天昊摄

“原拆原建”这么好，为啥不能全面推广

“要是自己住的老房子也能翻新重建就好了”，记者采访过程中，不少居住在“老破小”的居民坦露心迹。但房子并不是说拆就能拆，说建就建好的。不少问题，卡住了许多希望走上“重生”之路的老旧楼房业主。在大部分试点“原拆原建”的城市，100%居民同意是一条红线。

杭州翠苑北二区4到7幢居民曾发起了原拆原建的民意调查。但时至今日，同意率仍未达到100%，根据当地媒体报道，目前210户居民有197户同意，同意率94%。

记者在北京的小区采访时也听到了居民的各种顾虑：

“我已经80了，你说这房子拆了要重建，我还能等到那一天吗？”

“我刚装修好，还有贷款，现在拆了，装修钱相当于打了水漂。”

“这栋房子里有去世亲人的痕迹，我不想拆掉它。”

“这就是‘原拆原建’的一大困难所在。”中国人民大学国家发展与战略研究院研究员肖超伟说，“99%的住户都同意拆，唯独1家不同意，那么是应该保护那1户决定私人财产的权利，还是应该少数服从多数？如何规定统一比例？”

北京另一处“原拆原建”的西城区桦皮厂胡同8号楼，与其他楼房相比，这栋楼的居民并不多，只有1梯4户5层，共计20户。居民越多，达成一致就越难。于天昊摄

另一大问题，就是重建的钱由谁出、出多少？

记者梳理了一下目前完成“原拆原建”的楼房项目，发现绝大部分都需要住户“自掏腰包”。

杭州浙工新村，居民选择相同面积的房屋，需要出资10万元左右，如果想置换更大的房屋，出资则需要在百万级别。

北京的劲松社区114号楼的居民，人均出资比例在10%，约合每户6-7万元。桦皮厂胡同8号楼的改造，居民出资37%。但放眼全国，并不是所有居民都愿意出、出得起。

改造后的桦皮厂胡同8号楼 于天昊摄

也不是所有居民都愿意等。房屋的建设周期一般以年为单位，这段时间要举家搬走，时间成本、经济成本都需要计算。

现实情况中，还有一些房屋的原产权单位破产多年或者更换了产权单位等等不同的情况。这些，都是阻碍着老旧小区“重生”的障碍。

“原拆原建”，怎样更顺利

从意见征求起步，到居民拎包入住崭新的房屋，中间的每一个环节，其实都存在堵点。

同意率究竟应该设置在100%还是更低，目前还没有特别统一的标准和依据。不同的居民有不同的顾虑，怎样面对这些的居民，让他们达成一致，是一个难度极大、需要细致打磨的课题。

这不仅需要物业、业主委员会或者其他相关机构工作人员的更细致的工作，也需要对相关整个流程的宣传普及做得更多更到位，在居民思想工作上下一番功夫。

资金问题也是关键环节，“‘原拆原建’需要巨大的资金投入，包括拆迁费、建设成本、居民安置等等。”肖超伟说，“如果全部由政府承担，则会涉及用纳税人的钱补贴业主的公平性问题，老旧小区居民经济条件参差不齐，往往难以承担过高的改造成本。单纯依赖财政资金大量投入，在目前的情况下不能长期推行。”

引入社会资本成为了一种新的尝试，在一些城市已有实践。

劲松一区114号楼（左）是北京首个引入社会资本建设的项目，最终形成政府、产权单位、居民、社会资本“四方共担”的出资模式。引入的社会资本参与后续小区的物业管理、便民服务等项目。于天昊摄

时间久也是居民的一大顾虑，特别是对于一些老年人而言，不愿意再花费数年在外租住等待。

不过，眼下这个问题已经有了破解的眉目——记者发现，西城区桦皮厂胡同8号楼的改造过程中，装配式建造方案，让整个楼的建设工期缩短到了3个月，大大减少了居民等待的时间。

每个房间都是从工厂装好后再像搭积木一样拼接搭建，将建设周期大大缩短到了三个月左右 于天昊摄

“自主更新涉及到多方的利益关系，我们也需要有效的管理和监督机制，来确保项目的合规性和顺利进行。”肖超伟补充道。

根据住建部发布的数据，目前全国老旧小区数量达到16万个，涉及居民4200万户，建筑面积40亿平米，需要综合改造的老旧小区总投资额超过4万亿。

大量亟待跟上时代步伐的老旧小区在等待蜕变。

城市更新，被写进“十四五”规划和“二〇三五年远景目标”，成为国家战略。2023年，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，进一步对城市更新提出明确要求。

马家堡路68号院，社区已显陈旧。未来，还有大批这样的小区，等待旧貌换新颜。于天昊摄

“原拆原建”的探索可以说是城市更新趋势中的一种新的尝试，但却并非唯一解。

“城市更新，未来还有更多可能。比如通过城中村改造和建立保障性租赁住房储备并举、鼓励企业将一些土地盘活利用等方式，用于保障性租赁住房的开发建设等等。”肖超伟表示。“作为城市更新的模式之一，‘原拆原建’其实也有局限性。我们其实还有有机更新、综合改造等多种手段，共同推动城市朝着科学、合理、可持续的方向发展。”

安居方能乐业。相信在各地探索尝试之后，城市更新背景下的无数老房子，会迎来它们命运的新起点。